Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria

Understand Your Options To Avoid Foreclosure | Simplifying The Market

Aunque que los expertos están de acuerdo en que no hay posibilidad de una crisis de ejecuciones hipotecarias a gran escala, hay un número de propietarios de vivienda que posiblemente pueden estar enfrentándose a una ejecución hipotecaria. Si bien el porcentaje general de los propietarios de vivienda en riesgo está disminuyendo con el tiempo (ver la gráfica a continuación), no es un consuelo para aquellas personas que enfrentan desafíos actualmente.

Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria | Simplifying The Market
Si no ha aprovechado el período del plan de aplazamiento de pagos, puede ser momento de investigar y comprender sus opciones. Comience por entender qué es una ejecución hipotecaria. Investopedia la define así:

La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el cual un prestamista intenta recuperar la cantidad adeudada en un préstamo incumplido tomando posesión y vendiendo la propiedad hipotecada. Por lo general, el incumplimiento se desencadena cuando un prestatario deja de hacer un número especifico de pagos mensuales…”

La buena noticia es que hay alternativas disponibles para ayudarle a evitar tener que pasar por el proceso de la ejecución hipotecaria, que incluyen:

  • Reinstalación
  • Modificación del préstamo
  • Entregar la escritura en lugar de ejecución hipotecaria
  • Venta por menos de la deuda

Pero antes de seguir cualquiera de esos caminos, vale la pena ver si tiene suficiente plusvalía en su casa para venderla y proteger su inversión.

Entienda sus opciones: vender su casa

Plusvalía es la diferencia entre lo que debe en la casa y su valor en el mercado en función de factores como la apreciación del precio.

En el mercado actual de bienes raíces, muchos propietarios tiene mucha más plusvalía en su casa de lo que creen. Durante el último año, la demanda de los compradores ha sido alta, pero la oferta de las viviendas ha sido baja. Eso ha llevado a un aumento sustancial en el valor de las viviendas. Cuando los precios suben, también lo hace la cantidad de plusvalía que tiene en su casa.

Según CoreLogic, en promedio, los propietarios de las viviendas ganaron $33,400 en plusvalía en los últimos 12 meses, y el promedio de la plusvalía en las casas hipotecadas ahora es de $216,000 (vea el mapa a continuación):Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria | Simplifying The Market
Entonces, ¿Qué significa esto para usted? Es probable que, durante el año pasado el valor de su casa y por lo tanto su plusvalía hayan aumentado drásticamente. Si ha estado en su casa por un tiempo, los pagos de la hipoteca que ha hecho con el tiempo han eliminado el saldo de su préstamo. Si el valor actual de su casa es más alto de lo que aún debe en su préstamo, es posible que pueda usar ese aumento a su favor.

Frank Martell, Presidente y CEO de CoreLogic, explica cómo la plusvalía puede ayudar:

La plusvalía de los propietarios de las viviendas se ha mas que duplicado en la última década y se ha convertido en un amortiguador crucial para muchos que están enfrentando los desafíos de la pandemia. Estas ganancias se han convertido en una herramienta financiera importante y han impulsado la confianza del consumidor en el mercado de la vivienda de los Estados Unidos”.

No lo haga solo: apóyese en los expertos para obtener consejos

Para averiguar cuánto vale su casa en el mercado actual, trabaje con un profesional local en bienes raíces. Podemos darle un estimado de lo que su casa podría valer en función de las ventas recientes de las casas similares en su área. Dado que los precios de las viviendas aún están apreciando, es posible que pueda vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

Si descubre que tiene que buscar otras opciones, su agente también puede ayudarle con eso. Podemos ponerlo en contacto con otros profesionales en la industria, como consejeros de la vivienda que pueden analizar su situación y ofrecerle consejos sobre los próximos pasos si vender no es la mejor alternativa.

En conclusión,

Si usted es un propietario que enfrenta dificultades, vamos a comunicarnos para explorar sus opciones y ver si puede vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

4 Razones por las que el fin del plan de aplazamiento de pagos no conducirá a una ola de ejecuciones hipotecarias

4 Reasons Why the End of Forbearance Will Not Lead to a Wave of Foreclosures | Simplifying The Market

Con los planes de aplazamiento de pagos a punto de llegar a su fin, a muchos les preocupa que el mercado de la vivienda experimente una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que sucedió después de la burbuja de la vivienda hace 15 años atrás. Aquí hay cuatro razones por las que eso no sucederá.

1. Hay menos propietarios de viviendas en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, alrededor de 9.3 millones de propietarios perdieron su casa en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o simplemente porque se la devolvieron al banco.

A medida que se emitieron las órdenes de permanecer en casa a principios del año pasado, el temor abrumador era que la pandemia podría diezmar la industria de la vivienda de una manera similar. Muchos expertos proyectaron que el 30 % de todos los titulares de hipotecas entrarían en el plan de aplazamiento de pagos. Solo el 8.5 % en realidad lo hizo, y ese número se ha reducido ahora al 3.5%.

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en el aplazamiento se situaba en 1,863,000. Eso definitivamente es un gran número, pero nada cerca de los 9.3 millones.

2. La mayoría de los 1.86 millones con el plan de aplazamiento de los pagos tienen suficiente plusvalía para vender su casa

De los 1.86 millones de propietarios de viviendas que actualmente están en el plan de aplazamiento de pagos, el 87 % tiene al menos un 10 % de plusvalía en sus casas. El número del 10 % de plusvalía es importante porque permite a los propietarios vender sus casas y pagar los gastos relacionados, en lugar de dañar su crédito con una ejecución hipotecaria o una venta por menos de la deuda.

El 13 % restante podría no tener la opción de vender. Por lo tanto, si todo el 13 % de las 1.86 millones de casas entraran en una ejecución hipotecaria, eso daría un total de 241,800 hipotecas. Para dar contexto a ese número, aquí están las cifras anuales de las ejecuciones hipotecarias de los tres años previos a la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

El número probable de ejecuciones hipotecarias que salen del programa de aplazamiento no está nada cerca al número de ejecuciones hipotecarias que salieron del desplome de la vivienda hace 15 años. Sin embargo, la cifra sí hace una comparación similar a la de los tres años anteriores a la pandemia.

3. El mercado actual puede absorber cualquier número de casas para la venta que llegue al mercado

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, había un exceso de oferta de casas para la venta. La situación es exactamente la contraria hoy. En 2008, hubo un suministro para 9 meses de casas para la venta. Actualmente, ese número se sitúa en menos de 3 meses de inventario en el mercado.

Como Lawrence Yun, Economista principal de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), explica al abordar las posibles ejecuciones hipotecarias que podrían surgir del programa de aplazamiento de pagos:

“Cualquier aumento de las ejecuciones hipotecarias probablemente será absorbido rápidamente por el mercado. No conducirá a ninguna baja de los precios”.

4. Los que están en el poder harán lo que sea necesario para evitar una ola de ejecuciones hipotecarias

Apenas el viernes pasado, la Casa Blanca publicó una hoja informativa que explica cómo a los propietarios con hipotecas respaldadas por el gobierno se les darán más opciones para permitirles mantener sus casas cuando salgan del aplazamiento. Aquí hay dos ejemplos mencionados en el informe:

  • “Para los propietarios de viviendas que pueden reanudar su pago hipotecario mensual previo a la pandemia y donde las agencias tienen la autoridad, las agencias continuarán exigiendo a los administradores de hipotecas que ofrezcan opciones que permitan a los prestatarios mover los pagos perdidos al final de la hipoteca sin costo adicional para el prestatario”.
  • “Los nuevos pasos que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés), el Departamento de Agricultura (USDA por sus siglas en inglés) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA por sus siglas en inglés) están anunciando que tendrán como objetivo proporcionar a los propietarios una reducción de aproximadamente el 25 % en los pagos mensuales del principal e intereses para garantizar que puedan permanecer en sus casas y crear plusvalía a largo plazo. Esto trae opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por HUD, USDA y VA en alineamiento con las opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac”.

Al evaluar las cuatro razones anteriores, está claro que no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias que llegarán al mercado a medida que el programa de aplazamiento de pagos llega a su fin.

En conclusión,

Como Ivy Zelman, fundadora de la principal firma analítica del mercado de la vivienda Zelman & Asociados señala:

«La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de aproximadamente cero por ciento».

¿Los planes de aplazamiento de pagos conducirán a un tsunami de ejecuciones hipotecarias?

Will Forbearance Plans Lead to a Tsunami of Foreclosures? | Simplifying The Market

Al comienzo de los disturbios económicos causados por la pandemia del COVID, el gobierno rápidamente puso en marcha planes de aplazamientos para permitir que los propietarios permanezcan en sus hogares sin hacer sus pagos hipotecarios mensuales. Hoy, casi tres millones de hogares están activamente en un plan de aplazamiento de pagos. Aunque el 29.4 % de los que están en suspensión de los pagos han seguido al día con sus pagos, muchos no lo han hecho.

Yanling Mayer, Economista Principal de CoreLogic, reveló recientemente:

“Un análisis de la distribución del estado de los pagos de los préstamos reestructurados revela que más de un tercio (39.1 %) de todos los préstamos reestructurados están ahora 150 o más días atrasados en los pagos, mientras que 1 de 4 (25.5 %) están 180 o más días atrasados”.

A estos propietarios se les ha dado permiso para no hacer sus pagos, pero la pregunta ahora es ¿Cuántos de ellos podrán ponerse al día después de que termine su programa de aplazamiento de los pagos?  Se especula que una próxima oleada de ejecuciones hipotecarias podría ser el resultado, y eso podría llevar a otro desplome del valor de las casas como vimos hace una década.

Sin embargo, la situación actual es diferente a la crisis de la vivienda de 2006 a 2008, ya que muchos propietarios tienen una enorme cantidad de plusvalía.

¿Qué dicen los expertos?

En los últimos 30 días, varios expertos en la industria han opinado sobre este tema.

Michael Sklarz, Presidente de Collateral Analytics:

“Es muy posible que veamos un aumento significativo en el número de casas que se ponen para la venta, ya que estos prestatarios optan por venden en lo que se puede decir es la parte superior intermedia del mercado y obtendran casas mas pequeñas y asequibles en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria”.

Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American:

“El proceso de la ejecución hipotecaria se basa en dos pasos. En primer lugar, el propietario sufre un golpe económico adverso… lo que lleva al propietario a atrasarse en su hipoteca. Sin embargo, la morosidad por sí sola no es suficiente para enviar una hipoteca a la ejecución hipotecaria. Con suficiente plusvalía, un propietario tiene la opción de vender su casa, o aprovechar su plusvalía a través de una refinanciación, para ayudar a lidiar el golpe económico. Es la falta de plusvalía suficiente, el segundo componente del doble gatillo, lo que hace que una morosidad severa se convierta en una ejecución hipotecaria”.

Don Layton, Investigador principal en el Joint Center for Housing Studies de la universidad de Harvard:

“Con una mayor amortiguación de plusvalía, los propietarios con problemas tienes opciones drásticamente mejoradas: una mayor capacidad de acceso a financiación (por ejemplo, líneas de crédito por el valor acumulado de la vivienda) para seguir pagando los gastos mensuales hasta que las finanzas familiares puedan recuperarse, mejorar la capacidad para calificar y apoyar una modificación del préstamo y, si las cosas se ponen feas, la capacidad de vender la vivienda y monetizar su aumento del patrimonio al tiempo en que se reducen las obligaciones de los pagos mensuales. Entonces ¿Qué deben esperar los prestamistas y administradores: un gran número de ejecuciones hipotecarias o solo un aumento modesto? Creo que lo último”.

Con la situación positiva de la plusvalía de hoy, muchos propietarios podrán usar una modificación o refinanciar el préstamo para permanecer en sus casas. Si no, algunos irán a la ejecución hipotecaria, pero la mayoría podrá vender y marcharse con su patrimonio.

¿Las casas adicionales en el mercado no impactarán los precios?

Las propiedades en subasta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda) se venden con un descuento significativo. Si los propietarios venden en lugar de entrar en la ejecución hipotecaria, el impacto en el mercado de la vivienda será mucho menos severo.

También debemos darnos cuenta de que actualmente hay una falta de inventario sin precedente en el mercado. La semana pasada, realtor.com explicó:

“A nivel nacional, el número de casas en venta había bajado 39.6 %, lo que equivale a 449,000 viviendas menos en venta que el último diciembre”.

Es importante recordar que no había suficientes casas en venta incluso en ese momento, y el inventario solo ha seguido disminuyendo.

El mercado tiene el potencial de absorber medio millón de viviendas este año sin que el valor de las viviendas deprecie.

En conclusión,

La pandemia ha dado lugar a las dificultades personales y económicas en muchos hogares estadounidenses. Sin embargo, el mercado de bienes raíces en general ha soportado la tormenta y continuará haciéndolo en 2021.