4 razones principales por las que los hogares con plan de aplazamiento de pagos NO perderán su casa en una ejecución hipotecaria

4 Major Reasons Households in Forbearance Won’t Lose Their Homes to Foreclosure | Simplifying The Market

Ha habido muchas conjeturas sobre lo que sucederá una vez que los 2.54 millones de hogares que actualmente tienen un plan de aplazamiento de pagos ya no tengan la protección del programa. Algunos asumen que podría haber potencialmente millones de ejecuciones hipotecarias listas para salir al mercado. Sin embargo, hay cuatro razones por las que no sucederá.

1. Casi el 50 % deja el plan de aplazamiento de pagos estando al día en los pagos

Según la Asociación nacional de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés), los datos hasta el 20 de marzo muestran que el 48.9 % de los propietarios que ya han abandonado el programa estaban al día en sus pagos hipotecarios.

  • El 26.6 % realizó sus pagos mensuales durante su período de plan de aplazamiento
  • El 14.7 % se puso al día con los pagos vencidos
  • El 7.6 % pagó el préstamo en su totalidad

Esto no significa que los más de dos millones que aún están en el plan salgan exactamente de la misma manera. Sin embargo, nos da una idea de las posibilidades.

2. Los bancos no quieren que les entreguen las casas

Los bancos aprendieron las lecciones del desplome de 2008. Las instituciones crediticias no quieren los dolores de cabeza de gestionar las ejecuciones hipotecarias de las propiedades. Esta vez, están trabajando con los propietarios para ayudarles a permanecer en sus hogares.

Por ejemplo, alrededor del 50 % de todas las hipotecas están respaldadas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés). En 2008, la FHFA ofreció a 208K propietarios de viviendas algún tipo de acción de retención de las viviendas, que son opciones ofrecidas a un prestatario que tiene la capacidad financiera para entrar en una opción de solución y que quiere quedarse con su casa. Las opciones de retención de las viviendas incluyen plan temporal de aplazamiento de pagos, modificaciones de préstamos o aplazamiento parcial del préstamo. Lo que ayudó a los prestatarios morosos a permanecer en sus hogares. En el último año, la FHFA ha ofrecido esa misma protección a más de un millón de propietarios.

Casi todas las instituciones crediticias están trabajando con sus prestatarios. El informe del MBA reveló que de los propietarios que han dejado el plan de aplazamiento de pagos, el 35.5 % ha elaborado un plan de pago con su prestamista.

  • Al 26.5% se le concedió un aplazamiento del préstamo donde el prestatario no tiene que pagar los intereses o el principal del préstamo por un período acordado.
  • El 9 % recibió una modificación del préstamo.

3. No hay un deseo político de llegar a cabo ejecuciones hipotecarias en estos hogares

El gobierno parece decidido a no permitir que individuos o familias pierdan sus casas. Bloomberg informó recientemente:

“Las compañías hipotecarias podrían enfrentar sanciones si no toman medidas para evitar la avalancha de ejecuciones hipotecarias que amenaza con golpear el mercado de la vivienda a finales de este año, dijo un regulador estadounidense. La advertencia de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) está ligada al alivio del plan de aplazamiento de pagos que ha permitido a millones de prestatarios retrasar sus pagos hipotecarios debido a la pandemia… Los administradores hipotecarios deben empezar a comunicarse con los propietarios afectados ahora para asesorarlos sobre las formas en que pueden modificar sus préstamos”.

El CFPB propone un nuevo conjunto de directrices para garantizar que las personas puedan conservar sus casas. Estos son los puntos principales de la propuesta:

  • La norma propuesta proporcionaría un período especial de revisión previa a la ejecución hipotecaria que generalmente prohibiría a los administradores iniciar la ejecución hipotecaria hasta después del 31 de diciembre de 2021.
  • La norma propuesta permitiría a los administradores ofrecer ciertas opciones simplificadas de modificación de préstamos a los prestatarios con dificultades relacionadas con COVID-19 basadas en la evaluación de una solicitud incompleta.
  • La regla de la propuesta quiere cambios temporales en ciertas comunicaciones requeridas de los administradores para asegurarse de que los prestatarios reciban información clave sobre sus opciones en el momento adecuado.

Aquí está todo el informe de 150 páginas: ‘Protections for Borrowers Affected by the COVID-19 Emergency Under the Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), Regulation X. (Protecciones para prestatarios afectados por la emergencia COVID-19 bajo la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes raíces (RESPA por sus siglas en inglés), Regulación X.)

Algunos cuestionan si la CFPB tiene poder de retrasar las ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, en este momento en la historia, es difícil apostar lo contrario.

4. Si todo lo demás falla, los propietarios venderán sus casas antes de una ejecución hipotecaria

Los propietarios de vivienda tienen un nivel récord de plusvalía en sus propiedades. Según el último informe ‘Home Equity Report’ de CoreLogic, actualmente la plusvalía promedio de las casas hipotecadas es de $204,000. A esto hay que añadir que el 38 % de las viviendas no tienen hipotecas y usted puede ver el nivel de plusvalía disponible para el propietario actual.

Al igual que los bancos, los propietarios aprendieron la lección con el desplome de la vivienda.

“De la misma manera que los abuelos y bisabuelos fueron influidos por la Gran Depresión, gran parte del público hoy recuerda la crisis hipotecaria de 2006, las ejecuciones hipotecarias, el desempleo y los fracasos bancarios que creó. Nadie quiere repetir esa experiencia… y puede explicar por qué tanto capital en bienes raíces permanece libre de hipotecas”.

¿Qué significa eso para la situación del plan de aplazamiento de pagos? Según Black Knight:

“Solo uno de cada diez propietarios en plan de aplazamiento de pagos tiene menos del 10 % de plusvalía en su casa, normalmente el mínimo necesario para poder vender a través de los canales tradicionales de bienes raíces para evitar la ejecución hipotecaria”.

En conclusión,

Los informes de ejecuciones hipotecarias masivas a punto de llegar al mercado son muy exagerados. Como Ivy Zelman, Directora ejecutiva de Zelman & Asociados con aproximadamente 30 años de experiencia cubriendo la industria de la vivienda y las industrias relacionadas con la vivienda, proclamó recientemente:

“La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de alrededor del cero por ciento”.

6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez

6 Simple Graphs Proving This Is Nothing Like Last Time | Simplifying The Market

En marzo pasado, muchos envueltos en la industria de la vivienda residencial temían que el mercado fuera aplastado por la presión de una pandemia única en la vida. En cambio, los bienes raíces tuvieron uno de sus mejores años. Las ventas y los precios de las casas aumentaron sustancialmente con respecto al año anterior. 2020 fue tan fuerte que muchos ahora temen que la exuberancia del mercado refleje la del ultimo auge de la vivienda y, como resultado, ahora nos dirigimos hacia otro desplome.

Sin embargo, hay muchas razones por las que este mercado de bienes raíces no se parece en nada a 2008. Aquí hay seis imágenes para demostrar la drástica diferencia:

1. Las normas hipotecarias no son nada como lo eran en ese entonces.

Durante la burbuja en bienes raíces, era difícil no obtener una hipoteca. Hoy, es difícil calificar. Recientemente, el Urban Institute publicó su último Índice de disponibilidad del crédito hipotecario (HCAI por sus siglas en inglés) el cual “mide el porcentaje de casas ocupadas por el dueño con préstamos que posiblemente incumplan, es decir, se quedaron sin pagar más de 90 días después de la fecha de vencimiento del pago. Un HCAI bajo indica que los prestamistas no están dispuestos a tolerar la falta de pagos y están imponiendo normas más estrictas a los préstamos, lo que dificulta obtener un préstamo. Un HCAI más alto indica que los prestamistas están dispuestos a tolerar la falta de pagos y están tomando mas riesgos, lo que facilita obtener un préstamo”.

El índice muestra que los prestamistas se sintieron cómodos asumiendo altos niveles de riesgo durante el auge de la vivienda de 2004 a 2006. También revela que hoy, el HCAI está por debajo del 5 por ciento, que es el más bajo desde la adopción del índice. El informe explica:

“Queda mucho espacio para ampliar de forma segura la caja de crédito. Si el riego actual de impago se duplicara en todos los canales, el riesgo seguiría estando dentro de la norma anterior a la crisis del 12.5 por ciento de 2001 a 2003 para todo el mercado hipotecario”.

6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez | Simplifying The Market
Esto no se parece en nada a la última vez.

2. Los precios no se están elevando fuera de control.

A continuación, se muestra una gráfica que muestra la apreciación anual del precio de las casas durante los últimos cuatro años, en comparación con los cuatro años previos al máximo de la burbuja de la vivienda. Aunque la apreciación de los precios fue bastante fuerte el año pasado, no está nada cerca al aumento de los precios que procedió al desplome.6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez | Simplifying The Market
Hay una diferencia marcada entre estos dos períodos. La apreciación normal es del 3.8 %. Por lo tanto, si bien la apreciación actual es mayor que la norma histórica, ciertamente no se está acelerando más allá del control como lo hizo a principios de la década de 2000.

Esto no se parece en nada a la última vez.

3. No tenemos un excedente de casas en el mercado. Tenemos una escasez.

El suministro mensual del inventario necesario para mantener un mercado de bienes raíces normal es aproximadamente de seis meses. Cualquier cosa más que eso es una sobreabundancia y hará que los precios deprecien. Cualquier cosa menos de eso es una escasez y conducirá a una apreciación continua. Como muestra la siguiente gráfica, había demasiadas casas a la venta en 2007, y eso hizo que los precios cayeran. Hoy, hay una escasez de inventario, lo que está causando una aceleración en el valor de las casas.6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez | Simplifying The Market
Esto no se parece en nada a la última vez.

4. La construcción nueva no está compensando la diferencia en el inventario necesario.

Algunos pueden pensar que las construcciones nuevas están llenando el vacío. Sin embargo, si comparamos hoy con justo antes del desplome de la vivienda, podemos ver que una sobreabundancia de casas recién construidas eran un desafío importante entonces, pero no lo es ahora.6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez | Simplifying The Market
Esto no se parece en nada a la última vez.

5. Las casas no se están poniendo demasiado caras para comprarlas.

La fórmula de la asequibilidad tiene tres componentes: el precio de la casa, el salario ganado por el comprador, y la tasa hipotecaria disponible en ese momento. Hace quince años, los precios eran altos, los salarios eran bajos, y las tasas hipotecarias superaban el 6 %. Hoy, los precios siguen siendo altos. Sin embargo, los salarios han aumentado y la tasa hipotecaria está alrededor del 3 %. Eso significa que el propietario promedio paga menos de sus ingresos mensuales por el pago de su hipoteca que en ese entonces. Aquí hay una gráfica que muestra esa diferencia:6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez | Simplifying The Market
Como Mark Fleming, Economista Principal de First American, explica:

“Las tasas de interés hipotecarias más bajas y el aumento de los ingresos corresponden con los precios más altos de la vivienda, así como los compradores de vivienda pueden darse el lujo de pedir prestado y comprar más. Si la vivienda se valora adecuadamente, el poder de compra de la casa debe igualar o superar el precio medio de venta de una casa. Mirando hacia atrás a los años de la burbuja, los precios de las viviendas superaron el poder de compra de las casas en 2006, pero hoy es casi el doble que el precio medio de venta a nivel nacional”.

Esto no se parece en nada a la última vez.

6. La gente es rica en plusvalía, no la están agotando

En el periodo previo a la burbuja de la vivienda, los propietarios de las viviendas estaban usando sus casas como cajero automático personal. Muchos retiraron inmediatamente su plusvalía una vez que se creó, y aprendieron la lección en el proceso. Los precios han aumentado muy bien en los últimos años, lo que ha llevado a que más del cincuenta por ciento de las viviendas en el país tengan más del 50 % de plusvalía y los propietarios no la han estado agotando como la última vez. Aquí hay una tabla que compara la plusvalía retirada en los últimos tres años en comparación con 2005, 2006, y 2007. Los propietarios han sacado en efectivo alrededor de $500 mil millones de dólares menos que en aquel tiempo:6 gráficas simples que demuestran que esto NO se parece en nada a la última vez | Simplifying The Market
Durante el desplome, el valor de las casas comenzó a caer, y los vendedores se encontraron en una situación de plusvalía negativa (donde el monto de la hipoteca que debían era mayor que el valor de su casa). Algunos decidieron abandonar sus casas, y eso llevó a una ola de propiedades en subasta para la venta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda), las cuales se vendieron con enormes descuentos, lo que redujo el valor de las otras casas en el área. Con la plusvalía promedio de la vivienda ahora en más de $190,000, Eso no sucederá hoy.

Esto no se parece en nada a la última vez.

En conclusión,

Si le preocupa que cometamos los mismos errores que llevaron al desplome de la vivienda, de un vistazo a las tablas y gráficas anteriores para que le ayude a aliviar sus temores.

¿Habrá más casas para comprar este año?

Are There Going to Be More Homes to Buy This Year? | Simplifying The Market

Si está buscando una casa para comprar ahora mismo y tiene problemas para encontrarla, no está solo. En un momento como este, cuando hay tan pocas casas para la venta, es normal preguntarse si realmente encontrará una casa para comprar. Según la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), en todo el país, el inventario de casas disponibles para la venta se encuentra en un mínimo histórico, el punto más bajo registrado desde que NAR comenzó a hacer seguimiento de esta métrica en 1982. Sin embargo, se espera que más casas lleguen al mercado este año. Vamos a desglosar las tres áreas claves de donde probablemente vendrán a medida que continúa el 2021.

1. Los propietarios que no vendieron el año pasado

En 2020, muchos vendedores decidieron hacer una pausa en sus planes de mudanza por una serie de razones diferentes. Desde preocupaciones por la salud sobre la pandemia hasta la incertidumbre financiera, muchos propietarios decidieron no mudarse el año pasado.

Ahora que se están distribuyendo las vacunas y hay una luz al final del túnel de COVID-19, debería traer algo de tranquilidad a muchos vendedores potenciales. Como señala Danielle Hale, Economista Principal de Realtor.com,

“Afortunadamente para los aspirantes a compradores de vivienda, esperamos que los vendedores regresen al mercado, ya que vemos una mejoría en la economía y progreso contra el coronavirus”.

Muchos de los propietarios que decidieron no vender en 2020 entrarán en el mercado mas adelante este año a medida que comiencen a sentirse mas cómodos mostrando su casa en persona, entendiendo su situación financiera y simplemente teniendo mas seguridad en la vida.

2. Se construirán más viviendas nuevas

El año pasado fue in buen año para los constructores de viviendas, y según la Asociación Nacional de Constructores de viviendas (NAHB por sus siglas en inglés), se espera que 2021 sea aún mejor:

“Para 2021, NAHB espera un crecimiento continuo en la construcción unifamiliar. Será el primer año en el que la construcción total unifamiliar superará el millón de iniciaciones de construcción desde la Gran Recesión”.

Con más casas construyéndose en muchos mercados de todo el país, los propietarios que buscan casas nuevas que satisfagan sus necesidades cambiantes podrán mudarse a las casas de sus sueños. Cuando vendan sus casas actuales, esto creará oportunidades para aquellos que buscan encontrar una casa que ya esté construida y establece una simple reacción en cadena para los compradores esperanzados.

3. Los afectados financieramente por la crisis económica

Muchos expertos no anticipan una gran ola de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado, dada las opciones de los planes de aplazamiento de pagos ofrecidas a los propietarios actuales a lo largo de la pandemia. Sin embargo, algunos de los propietarios que se han visto afectados económicamente tendrán que mudarse este año. También hay propietarios que no aprovecharon la opción de plan de aplazamiento de pagos o ya estaban en una situación de ejecución hipotecaria antes de que comenzara la pandemia. En esos casos, los propietarios pueden decidir vender sus casas en lugar de entrar en el proceso de la ejecución hipotecaria, especialmente dada la plusvalía  en las casas actualmente, Lawrence Yun, Economista Principal de NAR explica:

“Dadas las enormes ganancias de los precios recientemente, no creo que muchas casas tendrán que ir a la ejecución hipotecaria… Creo que las casas se venderán y quedará dinero en efectivo para el vendedor, incluso en una situación de subasta. Así que eso es un poco de consuelo que no esperamos una venta masiva de propiedades en subasta”.

Como podemos ver, parece que vamos a tener un aumento en el número de casas en venta en 2021. Con los temores de la pandemia comenzando a aliviarse, más casas siendo construidas, y más casas llegando al mercado antes de la ejecución hipotecaria, hay esperanza si planea comprar este año. Y si está pensando vender y hacer un cambio, hacerlo mientras la demanda por su casa es alta podría crear una opción excepcional de mudanza para usted.

En conclusión,

La demanda de vivienda es alta y la oferta es baja, así que, si está pensando en mudarse, es un buen momento para hacerlo. Es probable que haya muchos compradores que están buscando una casa como la suya, y vienen opciones para que usted también encuentre una casa nueva. Vamos a comunicarnos hoy mismo para que vea cómo puede beneficiarse de las oportunidades disponibles en nuestro mercado.

3 maneras en las que la plusvalía puede tener un impacto importante en su vida

3 Ways Home Equity Can Have a Major Impact on Your Life | Simplifying The Market

Ha habido muchos titulares informando sobre cómo la plusvalía de los propietarios de vivienda (la diferencia entre el valor actual de su casa en el mercado y la cantidad que debe en su hipoteca) ha aumentado drásticamente en los últimos años. CoreLogic indicó que la plusvalía aumentó $17,000 para el propietario promedio solo en el último año. ATTOM Data Solutions, en su último informe de la plusvalía de las viviendas estadounidenses (U.S. Home Equity Report), reveló que el 30.2 % de los 59 millones de viviendas hipotecadas en los Estados Unidos tienen al menos un 50 % de plusvalía. Eso ni siquiera incluye el 38 % de las casas que son propiedad libre y sin deudas, lo que significa que no tienen una hipoteca en absoluto.

¿Cómo puede la plusvalía ayudar a un hogar?

Tener plusvalía puede afectar drásticamente su vida. La plusvalía es como una cuenta de ahorros que puede aprovechar cuando necesita dinero en efectivo. Sin embargo, al igual que cualquier otro ahorro, usted debe ser sensato en la forma en que la utiliza. Aquí hay tres buenas razones para considerar al utilizar su plusvalía.

1. Usted está experimentando dificultades financieras (pérdida de trabajo, gastos médicos, etc.)

La plusvalía le da opciones durante los tiempos financieros difíciles. Con la plusvalía, usted podría refinanciar su casa para obtener dinero en efectivo que pueda aliviar la carga. También lo pone en una mejor posición para hablar con el banco sobre la restauración de su préstamo hipotecario hasta que pueda volver a ponerse de pie.

Hoy, hay 2.7 millones de estadounidenses que están actualmente en un programa de aplazamiento de pagos debido a la pandemia. El noventa por ciento de los que están en el programa tienen al menos un 10 % de plusvalía. Eso los coloca en una mejor posición para obtener una modificación del préstamo en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria porque muchos bancos verán el capital como una forma de garantía en el acuerdo nuevo. Si está en esa posición, incluso si no puede obtener una modificación, la plusvalía le da la opción de vender su casa y alejarse con su capital en lugar de perder la casa y su inversión en ella.

2. Usted necesita dinero para empezar un negocio nuevo

Todos hemos escuchado las historias sobre cuantas compañías grandes estadounidenses comenzaron en al garaje del fundador (Es decir, Disney, Hewlett Packard, Apple, Yankee Candle, Keeping Current Matters). Sin embargo, lo que tal vez no nos damos cuenta es que el garaje (junto con el resto de la casa) suministró el dinero para poner en marcha muchas de estas empresas en forma de una refinanciación.

Si le apasiona una idea que tiene para un producto nuevo o servicio, la plusvalía en su casa puede permitirle hacer realidad ese sueño.

3. Usted quiere invertir en el futuro de un ser querido

Ha sido una tradición antigua en este país para muchos hogares ayudar a pagar los gastos universitarios de los hijos. Algunos han aprovechado la plusvalía para hacer eso.

Además, George Ratiu, Economista Principal de realtor.com, señala:

“El 52 % de los estadounidenses que compraron su primera casa en 2020 dijeron que obtuvieron ayuda con su pago inicial de amigos o familiares. ¿El prestamista número uno? Sus padres”.

Es seguro asumir que un porcentaje de ese dinero del pago inicial probablemente vino de la plusvalía de la casa.

En conclusión,

Los ahorros en cualquier forma son algo bueno. Los ahorros forzados que puede obtener al realizar el pago hipotecario le permiten crear riqueza a través de la plusvalía. Esa plusvalía puede ser útil tanto en tiempos buenos como en los mas desafiantes.

3 razones por las que ‘definitivamente no’ estamos en una burbuja de la vivienda

3 Reasons We’re Definitely Not in a Housing Bubble | Simplifying The Market

El valor de las casas aumentó alrededor del diez por ciento en 2020, y se prevé que suba alrededor de cinco por ciento este año. Esto tiene a algunos expresando preocupación de que podemos están en otra burbuja de la vivienda como la que experimentamos hace poco más de una década. Aquí hay tres razones por las que este mercado es totalmente diferente.

1. Esta vez… la oferta de la vivienda es extremadamente limitada

El precio de cualquier artículo en el mercado está determinado por la oferta y la demanda. Si la oferta es alta y la demanda es baja, los precios normalmente caen. Si la oferta es baja y la demanda es alta, los precios aumentan naturalmente.

En bienes raíces, la oferta y la demanda se miden por “el suministro mensual del inventario” que se basa en el número de viviendas actualmente en venta en comparación con el número de compradores en el mercado. El suministro mensual normal del inventario para el mercado es para unos 6 meses. Cualquier cosa por encima de eso se define como un mercado de los compradores, indicando que los precios atenuaran. Cualquier cosa por debajo de eso se define como un mercado de los vendedores donde los precios normalmente aumentan.

Entre 2006 y 2008, el suministro mensual del inventario aumentó de poco más de 5 meses a 11 meses. La oferta mensual era para más de 7 meses en veintisiete de esos treinta y seis meses. Sin embargo, el valor de las viviendas continúo aumentando.

El inventario mensual ha estado por debajo de 5 meses durante los últimos 3 años, por debajo de 4 por trece de los últimos catorce meses, menos de 3 por los últimos seis meses, y actualmente se sitúa en 1.9 meses.

Recuerde, si la oferta es baja y la demanda es alta, los precios aumentan naturalmente.

2. Esta vez… la demanda por la vivienda es real

Durante en auge de la vivienda a mediados de la década de 2000, estaba lo que Robert Schiller, un miembro del Centro Internacional de la escuela de Gerencia de Yale llamó exuberancia irracional. La definición del término es, “un optimismo del mercado infundado que carece de una base real de valoración fundamental, sino que se basa en factores psicológicos”. La gente se vio atrapada en el frenesí y compró casas basado en una creencia poco realista de que el valor de las viviendas seguiría aumentando sin que tuvieran en cuenta las tendencias históricas del mercado.

La industria hipotecaria alimentó esta locura al poner dinero de las hipotecas a disposición de casi cualquier persona. Prueba de ello es el Índice de la disponibilidad del crédito hipotecario publicado por la Asociación Nacional de Banqueros Hipotecarios. Cuanto mayor sea el índice, mas fácil será obtener una hipoteca; cuanto más bajo es el índice, mas difícil es. Antes del auge de la vivienda, el índice estaba justo por debajo de 400. En 2006, el índice alcanzó un máximo histórico de más de 868… de nuevo, cualquiera podría obtener una hipoteca. Hoy, el índice se sitúa en 122.5, muy por debajo incluso de los niveles previos al auge.

En el mercado de bienes raíces actual, la demanda es real no fabricada. Los Millennials, la generación más grande el país, han llegado a la mayoría de edad para casarse y tener hijos que son dos de los impulsores principales para la propiedad de la vivienda. La pandemia ha hecho que cada hogar redefina el significado de “un hogar” y reevalúe si su casa actual cumple con esa nueva definición. Este deseo de poseer, junto con las tasas hipotecarias históricamente bajas, hace que comprar una casa hoy sea una buena y solida decisión financiera. Por lo tanto, la demanda actual es real.

Recuerde, si la oferta es baja y la demanda es buena, los precios aumentan naturalmente.

3. Esta vez… las casas tienen un montón de plusvalía

Durante en auge de la vivienda, no fueron solo los compradores los que quedaron atrapados en el frenesí. Los propietarios existentes comenzaron a usar sus hogares como cajeros automáticos. Hubo una ola de “refinanciaciones con entrega de dinero en efectivo” que permitieron a los propietarios retirar la plusvalía de su casa. Desde 2005 hasta 2007, ¡Los estadounidenses sacaron $824 mil millones de dólares! Eso dejo a muchos propietarios con poca o ninguna plusvalía en sus casas. A medida que los precios comenzaron a bajar, algunos propietarios se encontraron en una situación de plusvalía negativa (donde la hipoteca era más alta que el valor de su casa). Muchos incumplieron con sus pagos, lo que dio lugar a una avalancha de ejecuciones hipotecarias.

Hoy, tanto los bancos como los estadounidenses han demostrado que aprendieron una lección que formó la crisis de la vivienda hace poco más de una década. El volumen de refinanciaciones con entrega de dinero en efectivo en los últimos tres años fue de menos de un tercio en comparación con los tres años llegando al desplome.

Este enfoque conservador ha llevado a niveles de plusvalía nunca vistos. Según datos de la Oficina del Censo, más del 38 % de las viviendas ocupadas por los propietarios están “libres y sin deuda” (sin hipoteca). Además, ATTOM Data Solutions acaba de publicar su Informe de la plusvalía del Q4 2020. Que reveló:

17.8 millones de propiedades residenciales en los Estados Unidos fueron consideradas ricas en plusvalía, lo que significa que la cantidad estimada combinada de los préstamos garantizados por esas propiedades fue del 50 por ciento o menos de su valor estimado en el mercado. El recuento de las propiedades ricas en plusvalía en el cuarto trimestre de 2020 representó el 30.2 por ciento, o aproximadamente una de cada tres, de los 59 millones de viviendas hipotecadas en los Estados Unidos”.

Si combinamos el 38 % de las viviendas que están libres y sin deudas con el 18.7 % de todas las viviendas que tienen al menos 50 % de plusvalía (30.2 % del restante 62 % con una hipoteca), nos damos cuenta de que el 56.7 % de todas las viviendas en este país tienen un mínimo del 50 % de plusvalía. Esto es notablemente mejor que la situación de la plusvalía en 2008.

En conclusión,

Esta vez, la oferta de la vivienda está en mínimos históricos. La demanda es real y correctamente motivada. Los propietarios tienen suficiente plusvalía para hacer frente a una caída en el valor de las casas. Esto no se parece en nada a 2008. De hecho, es exactamente lo contrario.

¿Qué sucede cuando los propietarios dejan su plan de aplazamiento de pagos?

What Happens When Homeowners Leave Their Forbearance Plans? | Simplifying The Market

Según el último informe de Black Knight, Inc., un respetado proveedor de datos y análisis para las compañías hipotecarias, 6.48 millones de hogares han entrado en un plan de aplazamiento de pagos como resultado de las preocupaciones financieras provocadas por la pandemia COVID-19. Aquí es donde están estos propietarios en este momento:

  • 2,543,000 (39 %) están al día con sus pagos y han dejado el programa.
  • 625,000 (9 %) han pagado el total de sus hipotecas.
  • 434,000 (7 %) han negociado un plan de pago y han dejado el programa.
  • 2,254,000 (35 %) han extendido su plan original de aplazamiento de pagos.
  • 512,000 (8 %) todavía están en su plan original de aplazamiento de pagos.
  • 116,000 (2 %) han dejado el programa y todavía están atrasados en los pagos.

Esto demuestra que de los casi 3.72 millones de propietarios de vivienda que han abandonado el programa, solo 116,000 (2 %) salió mientras todavía estaban atrasados en sus pagos. Todavía hay 2.77 millones de prestatarios en un plan de aplazamiento de pagos. Nadie sabe con certeza cuántos de ellos se convertirán en ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, hay tres razones principales por las que la mayoría de los expertos creen que no habrá un Tsunami de ejecuciones hipotecarias como vimos durante el desplome del sector la vivienda hace más de una década:

  1. Casi el 30 % de los prestatarios en un plan de aplazamiento de pagos siguen vigentes en sus pagos hipotecarios.
  2. Es probable que los bancos no quieran repetir los errores de 2008-2012 cuando pusieron un gran número de ejecuciones hipotecarias en sus libros. Esta vez, muchos negociarán en su lugar un plan de modificación con el prestatario, lo que permitirá a los hogares mantener la propiedad de la casa.
  3. Con la plusvalía significativa que los propietarios de vivienda tienen hoy, muchos podrán vender en lugar de entrar en una ejecución hipotecaria.

¿Estarán llegando al mercado las ejecuciones hipotecarias? Si. Hay cientos de miles de ejecuciones hipotecarias en este país cada año. Las personas experimentan dificultades económicas, y en algunos casos, no pueden cumplir con sus obligaciones hipotecarias.

Este es el desglose de las ejecuciones hipotecarias nuevas de los últimos tres años, antes de la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

Durante los tres primeros trimestres de 2020 (los últimos datos disponibles), solo había 114,789 ejecuciones hipotecarias nuevas. Si el 10 % de los que están actualmente en plan de aplazamiento de pagos entraran en ejecuciones hipotecarias, 275,000 ejecuciones hipotecarias se añadirían al mercado en 2021. Eso sería un año promedio como muestran los números anteriores.

¿Qué sucede si el número es superior al 10 %?

Si experimentáramos una tasa de ejecuciones hipotecarias más alta de las personas con un plan de aplazamiento de pagos, la mayoría de los expertos creen que el mercado actual de la vivienda absorberá fácilmente el exceso de inventario. Entramos en 2020 con 1,210,000 viviendas unifamiliares disponibles para la compra. En ese momento, eso era bajo y problemático. El mercado estaba experimentando una alta demanda de los compradores y necesitábamos más casas para satisfacer la demanda. Ahora estamos entrando en 2021 con 320,000 casas menos en venta, mientras que la demanda de los compradores sigue siendo extremadamente fuete. Esto significa que el mercado de la vivienda tiene la capacidad de absorber mucho inventario.

En conclusión,

Habrá más ejecuciones hipotecarias entrando al mercado a finales de este año, especialmente en comparación con las cifras récord bajas de 2020. Sin embargo, el mercado será capaz de manejar el aumento a medida que la demanda de los compradores sigue siendo fuerte.

Lo que están diciendo los expertos sobre el mercado laboral de 2021

What Experts Are Saying about the 2021 Job Market | Simplifying The Market

A principios de este mes, la Oficina de Estadísticas Laborales publicó su informe de empleos mas reciente. El informe reveló que la economía perdió 140,000 puestos de trabajo en diciembre. Es un número devastador e impacta drásticamente a aquellos hogares que perdieron una fuente de ingresos. Sin embargo, tenemos que darle un poco de contexto. Greg Ip, Comentarista principal de Economía del Wall Street Journal (WSJ), explica:

“Es probable que la economía no vuelva a caer en una recesión. La caída fue inducida por restricciones nuevas a la actividad a medida que la pandemia se descontrolaba. El entretenimiento y la hospitalidad, que incluyen restaurantes, hoteles y parques de atracciones, cayeron 498,000”.

En el mismo informe. Michael Pearce, Economista Principal de Economía de Capita de los Estados Unidos, estuvo de acuerdo:

“La caída de 140,000 en las nóminas no agrícolas se debió en su totalidad a una enorme caída en el empleo del entretenimiento y hospitalidad, ya que los bares y restaurantes de todo el país se han visto obligados a cerrar en respuesta al aumento de las infecciones por coronavirus. Con el empleo en la mayoría de los otros sectores aumentando fuertemente, parece que la economía está llevando mas impulso en 2021 de lo que habíamos pensado”.

Una vez la vacuna se distribuya por todo el país y la pandemia esté bajo control con éxito, la gran mayoría de esos 480,000 puestos de trabajo regresaran.

Aquí hay dos comentarios adicionales de otros expertos, también reportados por el WSJ ese día:

Nick Bunker, Jefe de Investigación en Norte América para Indeed:

“Estas cifras son angustiosas, pero reflejan el momento en que las vacunas contra el coronavirus no estaban disponibles y la política fiscal federal seguía estancada. Esperamos que la legislación reciente pueda ayudar a construir un puente hacia un momento en que las vacunas estén disponibles en su totalidad y el mercado laborar puede sanar de manera sostenible”.

Michael Feroli, Economista Principal para los Estados Unidos de JPMorgan Chase:

“La buena noticia del informe de hoy es que, fuera del con suerte golpe temporal de la industria de los servicios de alimentación, el resto del mercado laboral parece mantenerse a pesar de los últimos desafíos de la salud pública”.

¿Qué impacto tendrá esto en el mercado de bienes raíces en 2021?

A algunos les preocupa que, con millones de estadounidenses desempleados, podamos ver que las propiedades en subasta (las ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda) vuelvan a dominar el mercado de la vivienda. Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de RealtyTrac, junto con la mayoría de los otros expertos, no creen que ese sea el caso:

“Hay razones para ser cautelosamente optimista a pesar de los enormes niveles de desempleo y la incertidumbre sobre las políticas gubernamentales bajo la nueva administración. Pero si bien todo es posible, es muy improbable que veamos otro tsunami de ejecuciones hipotecarias o un desplome del mercado de la vivienda”.

En conclusión,

Para los hogares que perdieron un asalariado, estos son tiempos extremadamente difíciles. Con suerte, el nuevo paquete de estímulo disminuirá parte del dolor. Sin embargo, la crisis de la salud debería mejorar enormemente a mediados del año con las expectativas de que el mercado laborar también progresará significativamente.

¿Los planes de aplazamiento de pagos conducirán a un tsunami de ejecuciones hipotecarias?

Will Forbearance Plans Lead to a Tsunami of Foreclosures? | Simplifying The Market

Al comienzo de los disturbios económicos causados por la pandemia del COVID, el gobierno rápidamente puso en marcha planes de aplazamientos para permitir que los propietarios permanezcan en sus hogares sin hacer sus pagos hipotecarios mensuales. Hoy, casi tres millones de hogares están activamente en un plan de aplazamiento de pagos. Aunque el 29.4 % de los que están en suspensión de los pagos han seguido al día con sus pagos, muchos no lo han hecho.

Yanling Mayer, Economista Principal de CoreLogic, reveló recientemente:

“Un análisis de la distribución del estado de los pagos de los préstamos reestructurados revela que más de un tercio (39.1 %) de todos los préstamos reestructurados están ahora 150 o más días atrasados en los pagos, mientras que 1 de 4 (25.5 %) están 180 o más días atrasados”.

A estos propietarios se les ha dado permiso para no hacer sus pagos, pero la pregunta ahora es ¿Cuántos de ellos podrán ponerse al día después de que termine su programa de aplazamiento de los pagos?  Se especula que una próxima oleada de ejecuciones hipotecarias podría ser el resultado, y eso podría llevar a otro desplome del valor de las casas como vimos hace una década.

Sin embargo, la situación actual es diferente a la crisis de la vivienda de 2006 a 2008, ya que muchos propietarios tienen una enorme cantidad de plusvalía.

¿Qué dicen los expertos?

En los últimos 30 días, varios expertos en la industria han opinado sobre este tema.

Michael Sklarz, Presidente de Collateral Analytics:

“Es muy posible que veamos un aumento significativo en el número de casas que se ponen para la venta, ya que estos prestatarios optan por venden en lo que se puede decir es la parte superior intermedia del mercado y obtendran casas mas pequeñas y asequibles en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria”.

Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American:

“El proceso de la ejecución hipotecaria se basa en dos pasos. En primer lugar, el propietario sufre un golpe económico adverso… lo que lleva al propietario a atrasarse en su hipoteca. Sin embargo, la morosidad por sí sola no es suficiente para enviar una hipoteca a la ejecución hipotecaria. Con suficiente plusvalía, un propietario tiene la opción de vender su casa, o aprovechar su plusvalía a través de una refinanciación, para ayudar a lidiar el golpe económico. Es la falta de plusvalía suficiente, el segundo componente del doble gatillo, lo que hace que una morosidad severa se convierta en una ejecución hipotecaria”.

Don Layton, Investigador principal en el Joint Center for Housing Studies de la universidad de Harvard:

“Con una mayor amortiguación de plusvalía, los propietarios con problemas tienes opciones drásticamente mejoradas: una mayor capacidad de acceso a financiación (por ejemplo, líneas de crédito por el valor acumulado de la vivienda) para seguir pagando los gastos mensuales hasta que las finanzas familiares puedan recuperarse, mejorar la capacidad para calificar y apoyar una modificación del préstamo y, si las cosas se ponen feas, la capacidad de vender la vivienda y monetizar su aumento del patrimonio al tiempo en que se reducen las obligaciones de los pagos mensuales. Entonces ¿Qué deben esperar los prestamistas y administradores: un gran número de ejecuciones hipotecarias o solo un aumento modesto? Creo que lo último”.

Con la situación positiva de la plusvalía de hoy, muchos propietarios podrán usar una modificación o refinanciar el préstamo para permanecer en sus casas. Si no, algunos irán a la ejecución hipotecaria, pero la mayoría podrá vender y marcharse con su patrimonio.

¿Las casas adicionales en el mercado no impactarán los precios?

Las propiedades en subasta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda) se venden con un descuento significativo. Si los propietarios venden en lugar de entrar en la ejecución hipotecaria, el impacto en el mercado de la vivienda será mucho menos severo.

También debemos darnos cuenta de que actualmente hay una falta de inventario sin precedente en el mercado. La semana pasada, realtor.com explicó:

“A nivel nacional, el número de casas en venta había bajado 39.6 %, lo que equivale a 449,000 viviendas menos en venta que el último diciembre”.

Es importante recordar que no había suficientes casas en venta incluso en ese momento, y el inventario solo ha seguido disminuyendo.

El mercado tiene el potencial de absorber medio millón de viviendas este año sin que el valor de las viviendas deprecie.

En conclusión,

La pandemia ha dado lugar a las dificultades personales y económicas en muchos hogares estadounidenses. Sin embargo, el mercado de bienes raíces en general ha soportado la tormenta y continuará haciéndolo en 2021.