Por qué no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado de la vivienda

Why There Won’t Be a Flood of Foreclosures Coming to the Housing Market | Simplifying The Market

Con el cambio rápido que ha ocurrido en el mercado de la vivienda este año, algunas personas están expresando su preocupación de que si estamos destinados a una repetición de la crisis que vimos en el 2008. Pero en verdad, hay muchas diferencias fundamentales entre lo que está sucediendo hoy y la burbuja de principios de la década del 2000.

Una de las razones por las que esto no es como la última vez es que el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado es mucho menor ahora. He aquí un vistazo a por qué no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias inundando el mercado.

No hay tantos propietarios en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, más de nueve millones de propietarios perdieron sus casas debido a una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o porque se la devolvieron al banco. Esto se debió, en gran parte, a los estándares de préstamos más relajados en los que las personas podían obtener hipotecas que finalmente no podían pagar. Esas prácticas crediticias llevaron a una ola de propiedades en subasta que llegaron al mercado e hicieron que el valor de las casas se desplomara.

Pero hoy, las normas revisadas para los préstamos han llevado a compradores más calificados. Como resultado, hay menos propietarios que están atrasados en sus hipotecas. Como dice Marina Walsh, Vicepresidenta de Análisis de la Industria de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés):

Por segundo trimestre consecutivo, la tasa de morosidad hipotecaria cayó a su nivel más bajo desde que comenzó la encuesta de MBA en 1979, disminuyendo a 3.45 %.  Las ejecuciones hipotecarias entabladas y los préstamos en proceso de ejecución hipotecaria también cayeron en el tercer trimestre a niveles muy por debajo de sus promedios históricos”.

Hubo menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años

Si bien es posible que haya escuchado historias recientes sobre el aumento del número de ejecuciones hipotecarias en la actualidad, el contexto es importante. Durante la pandemia, muchos propietarios pudieron pausar sus pagos hipotecarios utilizando el plan de aplazamiento de pagos. El programa les dio a los propietarios de casas que enfrentan dificultades tiempo adicional para poner sus finanzas en orden y, en muchos casos, elaborar un plan con su prestamista.

Con ese programa, a muchos les preocupaba que resultara en una ola de ejecuciones hipotecarias que llegarían al mercado. Ese miedo no se materializó. Los datos de la Fed de New York muestran que todavía hay menos ejecuciones hipotecarias que antes de la pandemia (vea la gráfica a continuación):

Por qué no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado de la vivienda | Simplifying The Market

Eso significa que, si bien ahora hay más ejecuciones hipotecarias en comparación con el año pasado (cuando las ejecuciones hipotecarias se detuvieron), el número sigue estando muy por debajo de lo que el mercado de la vivienda ha visto en un año más típico, como 2017-2019.

Y lo más importante, el número que estamos viendo ahora todavía está muy por debajo del número que vimos durante la caída del mercado (que se muestra en las barras rojas en la gráfica). ¿La gran conclusión? No deje que un titular en las noticias le engañe. Si bien las ejecuciones hipotecarias aumentan año tras año, el contexto histórico es esencial para comprender el panorama completo.

La mayoría de los propietarios tienen suficiente plusvalía para vender sus casas

Muchos propietarios de casas hoy tienen suficiente plusvalía para vender sus casas en lugar de enfrentar una ejecución hipotecaria. Debido al aumento rápido de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa. Y si se han quedado en sus casas más tiempo, ellos pueden tener más plusvalía de lo que creen. Como dice Ksenia Potapov, Economista de First American:

Los propietarios de casas hoy tienen niveles muy altos de plusvalía negociable, proporcionando un alivio para resistir posibles caídas de los precios, pero también evitando que la ansiedad de la vivienda se convierta en una ejecución hipotecariaEl resultado probablemente será más un ‘goteo’ de ejecuciones hipotecarias que un ‘tsunami’”.

Un informe reciente de ATTOM Data lo explica profundizando aún más en los números:

“Solo alrededor de 214,800 propietarios de casas enfrentaban una posible ejecución hipotecaria en el segundo trimestre del 2022, o solo cuatro décimas partes del uno por ciento de los 58.2 millones de hipotecas existentes en los Estados Unidos.  De los que enfrentan una ejecución hipotecaria, alrededor de 195,400, o el 91 por ciento, tenían al menos algo de plusvalía acumulada en sus casas”.

En conclusión,

Si ve titulares sobre el número creciente de ejecuciones hipotecarias, recuerde que el contexto es importante. Si bien es cierto que el número de ejecuciones hipotecarias es mayor ahora que el año pasado, las ejecuciones hipotecarias todavía están muy por debajo de los números de los años anteriores a la pandemia. Si tiene preguntas, comuniquémonos.

Por qué el plan de aplazamiento de pagos cambió el mercado de la vivienda

Why the Forbearance Program Changed the Housing Market | Simplifying The Market

Cuando la pandemia golpeó en 2020, muchos expertos pensaron que el mercado de la vivienda colapsaría. Temían que la pérdida de empleos y la incertidumbre económica condujeran a una ola de ejecuciones hipotecarias similar a cuando estalló la burbuja de la vivienda hace más de una década. Afortunadamente, el programa de aplazamiento de pagos cambió eso. Proporcionó un alivio muy necesario para los propietarios de viviendas para que una crisis de ejecución hipotecaria no volviera a suceder. He aquí por qué el plan de aplazamiento de pagos funcionó.

El plan de aplazamiento de pagos permitió a casi cinco millones de propietarios de viviendas recuperarse en un momento en que tener la seguridad y la protección de un hogar era más importante que nunca. Los necesitados pudieron trabajar con sus bancos y prestamistas para permanecer en sus casas en lugar una ejecución hipotecaria. Marina Walsh, Vicepresidenta de Análisis de la Industria de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por las siglas en inglés), señala:

“La mayoría de los prestatarios que salen del plan de aplazamiento de pagos se están moviendo hacia una modificación del préstamo, un aplazamiento de pagos o una combinación de las dos opciones de renegociación”.

Como muestra la gráfica a continuación, con las opciones de modificación, aplazamiento y establecimiento de un arreglo, cuatro de cada cinco propietarios de viviendas con plan de aplazamiento de pagos hicieron un pago completo o están saliendo con un plan. Ellos pueden quedarse en sus casas.

Por qué el plan de aplazamiento de pagos cambió el mercado de la vivienda | Simplifying The Market¿Qué significa esto para el mercado de la vivienda?

Dado que tantas personas pueden quedarse en sus casas y encontrar alternativas, no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado. Y aunque han aumentaron ligeramente desde que se levantó la moratoria de las ejecuciones hipotecarias este año, las ejecuciones hipotecarias de hoy todavía no están cerca de los niveles observados en la crisis de la vivienda.

El plan de aplazamiento de pagos no fue el único cambio de juego. Los normas de otorgamiento de préstamos han mejorado significativamente desde que estalló la burbuja de la vivienda, y eso es una cosa más que mantiene bajas las notificaciones de ejecución hipotecaria. Los prestatarios de hoy están mucho más calificados para pagar sus préstamos hipotecarios.

Y aunque la mayoría de los propietarios de viviendas están saliendo del plan de aplazamiento de pagos con un plan, para aquellos que aún necesitan hacer un cambio debido a dificultades financieras u otros desafíos, el nivel récord de plusvalía de hoy les está dando la oportunidad de vender sus casas y evitar la ejecución hipotecaria por completo. Los propietarios de viviendas tienen opciones que simplemente no tenían en la crisis de la vivienda cuando tantas personas debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas. Gracias a su plusvalía y la actual escasez de viviendas en el mercado, los propietarios pueden vender sus casas, mudarse y no tener que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria que llevó a la caída del mercado de la vivienda en 2008.

Thomas LaSalvia, Economista Principal de Moody’s Analytics, afirma:

“Hay un exceso de ahorro por ahí, más de 2 billones de dólares… Hay personas que tienen propiedad de esas casas en este momento, que incluso en una recesión, es probable que aún puedan pagar esa hipoteca y no tengan que entregar las llaves. Y no habrá muchas de esas ventas en subasta que ocurrieron en la crisis de 2008”.

En conclusión,

El plan de aplazamiento de pagos fue un cambio de juego para los propietarios necesitados. Es una de las grandes razones por las que no veremos una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado.

Lo que realmente necesita saber sobre el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de la vivienda

What You Actually Need To Know About the Number of Foreclosures in Today’s Housing Market | Simplifying The Market

Si bien es posible que haya escuchado historias recientes sobre el volumen de las ejecuciones hipotecarias en la actualidad, el contexto es importante. Durante la pandemia, muchos propietarios pudieron pausar sus pagos hipotecarios utilizando el plan de aplazamiento de pagos. El objetivo era ayudar financieramente a los propietarios de vivienda durante la incertidumbre creada por la crisis de salud.

Cuando comenzó el programa del plan de aplazamiento de pagos, a muchos expertos les preocupaba que resultara en una ola de ejecuciones hipotecarias que llegaran al mercado, como la que hubo después de la crisis de la vivienda en 2008. Aquí hay un vistazo a por qué el número de ejecuciones hipotecarias que estamos viendo hoy no se parece en nada a la última vez.

1. Hay menos propietarios de vivienda en problemas

Los datos de hoy muestran que la mayoría de los propietarios de vivienda están saliendo de su plan de aplazamiento de pagos, ya sea completamente al día con los pagos o con un plan del banco que reestructuró su préstamo de una manera que les permitió comenzar a hacer pagos nuevamente. la siguiente gráfica muestra los hallazgos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés):

Lo que realmente necesita saber sobre el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de la vivienda | Simplifying The Market
El mismo informe de MBA mencionado anteriormente estima que hay aproximadamente 525,000 propietarios de vivienda que hoy permanecen en el plan de aplazamiento de pagos. Afortunadamente, esas personas todavía tienen la oportunidad de elaborar un plan de pago adecuado con la compañía de servicios que representa a su prestamista.

2. La mayoría de los propietarios tienen suficiente plusvalía para vender sus casas

Para aquellos que están saliendo del programa de aplazamiento de pagos sin un plan en su lugar, muchos tendrán suficiente plusvalía para vender sus casas en lugar de enfrentar una ejecución hipotecaria. Debido al rápido aumento de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa.

Marina Walsh, CMB, Vicepresidenta de Análisis de la Industria en MBA, dice:

“Dado el inventario de casas limitado en la nación y la variedad de alternativas de retención y ejecución hipotecaria sobre la mesa en varios tipos de préstamos, … Los prestatarios tienen más opciones hoy para quedarse en sus casas o vender sin recurrir a una ejecución hipotecaria”.

3. Hubo menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años

Uno de los beneficios raramente reportados del programa de aplazamiento de pagos fue que les dio a los propietarios de vivienda que enfrentan dificultades dos años adicionales para poner sus finanzas en orden y elaborar un plan con su prestamista. Eso ayudó a prevenir las ejecuciones hipotecarias que normalmente habrían llegado al mercado si el nuevo programa de plan de aplazamiento de pagos no hubiera estado disponible.

Incluso cuando las personas abandonan el programa del plan de aplazamiento de pagos, todavía hay menos ejecuciones hipotecarias hoy que antes de la pandemia. Eso significa que, si bien ahora hay más ejecuciones hipotecarias en comparación con el año pasado (cuando se detuvieron las ejecuciones hipotecarias), el número todavía está muy por debajo de lo que el mercado de la vivienda ha visto en un año más típico, como 2017-2019 (ver la gráfica a continuación):

Lo que realmente necesita saber sobre el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de la vivienda | Simplifying The Market

4. El mercado actual puede absorber fácilmente nuevas casas para la venta

Cuando las ejecuciones hipotecarias en 2008 llegaron al mercado, se sumaron a la sobreoferta de casas que ya estaban a la venta. Hoy es exactamente lo contrario. El último Informe de las Ventas de las Casas Existentes de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) revela que:

“El inventario total de casas a finales de marzo ascendió a 950,000 unidades, un 11.8 % más que en febrero y un 9.5 % menos que hace un año (1.05 millones). El inventario disponible se encuentra con un suministro para 2.0 meses al ritmo de ventas actual, frente a 1.7 meses en febrero y por debajo de los 2.1 meses en marzo de 2021”.

Un mercado equilibrado tendría aproximadamente un suministro de inventario de seis meses. A 2.0 meses, el mercado actual de la vivienda está severamente desabastecido. Incluso si un millón de casas ingresan al mercado, todavía no habrá suficiente inventario para satisfacer la demanda actual.

En conclusión,

Si ve titulares sobre el creciente número de ejecuciones hipotecarias en la actualidad, recuerde que el contexto es importante. Si bien es cierto que el número de ejecuciones hipotecarias es mayor ahora que el año pasado, las ejecuciones hipotecarias todavía están muy por debajo de los años anteriores a la pandemia.

Si tiene preguntas, vamos a comunicarnos para hablar sobre las últimas condiciones del mercado y lo que significan para usted.

No habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado de la vivienda

There Won’t Be a Wave of Foreclosures in the Housing Market | Simplifying The Market

Cuando se anunció por primera vez los planes de aplazamiento de los pagos hipotecarios y el aumento de la pandemia en todo el país a principios de 2020, a muchos propietarios se les permitió pausar sus pagos hipotecarios. A algunos analistas les preocupaba que una vez que terminara el programa de aplazamiento de pagos, el mercado de la vivienda experimentaría una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que sucedió después de la burbuja de la vivienda hace 15 años.

Aquí hay un vistazo a por qué ese no es el caso.

1. Hay menos propietarios en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, más de nueve millones de hogares perdieron sus casas en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o porque las devolvieron al banco. Muchos creían que millones de propietarios volverían a enfrentar el mismo destino esta vez.

Sin embargo, los datos de hoy muestran que la mayoría de los propietarios salieron de su plan de aplazamiento de pagos, ya sea completamente al día con los pagos o con un plan del banco que reestructuró el préstamo de una manera que les permitió comenzar a hacer los pagos nuevamente. Los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés) estudian cómo las personas salieron del programa de aplazamiento de pagos desde junio de 2020 hasta noviembre de 2021.

Estos son los hallazgos:

El 38.6 % abandonó el programa pagando su totalidad
  • 19.9 % realizó sus pagos mensuales durante el período del aplazamiento
  • 11.8 % pagó todos los pagos atrasados
  • 6.9 % pagó el préstamo en su totalidad
44 % negoció un plan de pago
  • 29.1 % recibió un aplazamiento del préstamo
  • 14.1 % recibió una modificación del préstamo
  • 0.8 % organizó un plan diferente de pagos
0.6 % vendió como venta por menos de la deuda o entrego las escrituras
16.8 % dejaron el programa todavía en problemas y sin un plan de mitigación de pérdidas en su lugar.

2. Los que quedan en el programa aún pueden negociar un plan de pago

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en mora se situaba en 890,000. Aquellos que permanecen en el plan de aplazamiento de pagos todavía tienen la oportunidad de elaborar un plan adecuado con la compañía de asistencia que representa a su prestamista. Y las compañías de asistencia están bajo presión por parte de las agencias federales y estatales para hacer precisamente eso.

Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de RealtyTrac, dijo en un tweet reciente:

“La [Oficina de Protección Financiera del Consumidor] y los [Fiscales Generales] Estatales parecen estar adoptando un enfoque de ‘cero tolerancia’ para las ejecuciones del servicio hipotecario. Es probable que esto limite la actividad de las #ejecucioneshipotecarias durante una buena parte de 2022, mientras que los administradores exploran todas las opciones posibles de [mitigación] de pérdidas”.

Para obtener más información, lea la advertencia emitida por el Fiscal General del Estado de New York.

3. La mayoría de los propietarios tienen más que suficiente plusvalía para vender sus casas

Para aquellos que no pueden negociar una solución y el 16.8 % que dejó el plan de aplazamiento de pagos sin un acuerdo, muchos de ellos tendrán suficiente plusvalía para vender sus casas y salir del cierre con dinero en efectivo en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria.

Debido al aumento rápido de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa. Como explica Frank Martell, Presidente & CEO de CoreLogic,

“Las ganancias de plusvalía no solo han ayudado a los propietarios de las casas a salir del plan de aplazamiento de pagos y evitar una venta en subasta, sino que también han permitido a muchos continuar aumentando su patrimonio”.

4. Hubo muchas menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años

Uno de los beneficios raramente informados del programa del plan de aplazamiento de pagos fue que permitió que los hogares que experimentaban dificultades financieras antes de la pandemia ingresaran al programa. Les dio a esos propietarios dos años adicionales para poner sus finanzas en orden y elaborar un plan con su prestamista. Esto evitó más de 400,000 ejecuciones hipotecarias que normalmente habrían llegado al mercado si el programa nuevo del aplazamiento de pagos no hubiera estado disponible. De lo contrario, el mercado de bienes raíces habría tenido que absorber esas ejecuciones hipotecarias. Aquí hay una gráfica que representa estos datos:

No habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado de la vivienda | Simplifying The Market

5. El mercado actual puede absorber fácilmente más de un millón de casas para la venta

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, se sumaron a la sobre oferta de casas que ya estaban a la venta. Eso resultó en un suministro de casas para la venta para más de nueve meses, y cualquier número por encima de un suministro para seis meses puede hacer que los precios deprecien.

Hoy es exactamente lo contrario. El último informe de las ventas de casas ya existentes de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) revela que:

“El inventario total de las casas a finales de noviembre ascendió a 1.11 millones de unidades, un 9.8 % menos que en octubre y un 13.3 % menos que hace un año (1.28 millones). El inventario disponible se encuentra con una oferta para 2.1 meses al ritmo de venta actual, una disminución tanto del mes anterior como del año anterior”

Un mercado equilibrado tendría aproximadamente un suministro de inventario para seis meses. Con 2.1 meses, el mercado está muy desabastecido. Incluso si un millón de casas ingresan al mercado, todavía no habrá suficiente inventario para satisfacer la demanda actual.

En conclusión,

El fin del plan de aplazamiento de pagos no causará ninguna agitación en el mercado de la vivienda. Sharga lo expresa mejor:

“El hecho de que la iniciación de las ejecuciones hipotecarias disminuya a pesar de que cientos de miles de prestatarios salieron del programa de aplazamiento de pagos hipotecarios de la ley CARES en los últimos meses es muy alentados. Sugiere que la narrativa “plan de aplazamiento de pagos es igual a ejecución hipotecaria’ era incorrecta…”

No crea todo lo que lee: la verdad que muchos titulares pasan por alto

Don't Believe Everything You Read: The Truth Many Headlines Overlook | Simplifying The Market

Hay muchas preguntas en este momento con respecto al mercado de bienes raíces a medida que entramos al año 2022. El plan de aplazamiento de los pagos está llegando a su fin y las tasas hipotecarias están comenzando a aumentar.

Con toda esta incertidumbre, cualquier persona con un megáfono, desde los principales medios de comunicación hasta un bloguero solitario, se ha dado cuenta de que las malas noticias venden. Desafortunadamente, continuaremos viendo una serie de titulares indeseables en los próximos meses. Para no paralizarse por un titular, recurra a recursos confiables para ver qué esperar del mercado de la vivienda el próximo año.

Ya empiezan a aparecer los titulares alarmistas. Aquí hay dos temas recientes que puede haber visto en las noticias.

1. Las ejecuciones hipotecarias están aumentando ahora

Hay una serie de titulares que circulan que claman un aumento de las ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de bienes raíces. Esas historias se centran en una visión demasiado estrecha sobre el tema: el volumen actual de ejecuciones hipotecarias en comparación con 2020. Enfatizan que estamos viendo muchas más ejecuciones hipotecarias este año en comparación con el año pasado.

Eso parece bastante desalentador. Sin embargo, aunque es cierto que las ejecuciones hipotecarias han aumentado con respecto a los números de 2020, es importante darse cuenta de que prácticamente no hubo ejecuciones hipotecarias el año pasado debido al plan de aplazamiento de pagos. Si comparamos este septiembre con septiembre de 2019 (el último año normal), las ejecuciones hipotecarias bajaron un 70 % según ATTOM.

Incluso Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de la firma que emitió el informe al que se hace referencia anteriormente, dice:

“Como era de esperar, ahora que la moratoria ha terminado por tres meses, la actividad de las ejecuciones hipotecarias continúa aumentando. Pero está aumentando a un ritmo más lento, y parece que la mayor parte de la actividad es principalmente en las propiedades vacías y abandonadas, o préstamos con una ejecución hipotecaria antes de la pandemia”.

Los propietarios de vivienda que se han visto afectados por la pandemia generalmente no son los que están siendo abrumados en este momento. Eso es porque el plan de aplazamiento de pagos ha funcionado. Ali Haralson, Presidente de Auction.com, explica que el programa ha hecho un trabajo notable:

“El maremoto de ejecuciones hipotecarias que muchos temían en los primeros días de la pandemia no se ha materializado gracias en gran parte a las rápidas y decisivas protecciones contra las ejecuciones hipotecarias puestas en marcha por los políticos del gobierno responsables y la industria de administración hipotecaria”.

Y el gobierno todavía se está asegurando de que los propietarios tengan todas las oportunidades para quedarse en su casa. Rohit Chopra, Director de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés), emitió esta declaración la semana pasada.

“Las fallas de los administradores hipotecarios y los reguladores empeoraron el impacto de la crisis económica hace una década. Los reguladores han aprendido la lección, y estaremos analizando a los administradores para asegurarnos de que están haciendo todo lo posible para ayudar a los propietarios de vivienda y siguiendo la ley”.

2. El aumento de las tasas hipotecarias desacelerará el mercado de la vivienda

Otro tema que está generando titulares frecuentes es el aumento de las tasas hipotecarias. Algunas personas están expresando preocupación de que el aumento de las tasas tendrá un impacto negativo en el mercado de la vivienda al hacer que las ventas de las casas disminuyan drásticamente. El derivado de los titulares está haciendo sonar innecesariamente las alarmas. Para contrarrestar esos titulares, necesitamos dar un vistazo a lo que la historia nos dice. Al observar los datos de los últimos 20 años, no hay evidencia de que un aumento en las tasas detenga drásticamente las ventas. Tampoco que la apreciación de los precios de las viviendas se detenga repentinamente. Veamos primero las ventas de las casas:No crea todo lo que lee: la verdad que muchos titulares pasan por alto | Simplifying The Market
Las últimas tres veces que las tasas aumentaron (se muestran en la gráfica anterior en rojo), las ventas (representadas en azul en la gráfica) se mantuvieron bastante consistentes. Es cierto que las ventas cayeron drásticamente desde 2007 hasta 2010, pero las tasas hipotecarias también estaban cayendo en ese momento. Los siguientes dos casos no mostraron una caída significativa en las ventas.

Ahora veamos la apreciación de los precios de las viviendas (vea la gráfica a continuación):No crea todo lo que lee: la verdad que muchos titulares pasan por alto | Simplifying The Market
Una vez más, vemos que un aumento en las tasas no hizo que los precios depreciaran. Fuera de los años posteriores al desplome, los precios continuaron apreciando, solo que a un rimo más lento.

En conclusión,

Hay mucha desinformación por ahí. Si desea el mejor asesoramiento sobre lo que está sucediendo en el mercado actual de la vivienda, vamos a comunicarnos.

Por qué una ola de ejecuciones hipotecarias no está en camino

Why a Wave of Foreclosures Is Not on the Way | Simplifying The Market

Con los planes de aplazamiento de pagos llegando a su fin, a muchos les preocupa que el mercado de la vivienda experimente una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que paso después de la burbuja de la vivienda hace 15 años atrás. Aquí hay algunas razones por las que eso no sucederá.

Hay menos propietarios de viviendas en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, alrededor de 9.3 millones de propietarios perdieron sus casas en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o simplemente porque las devolvieron al banco.

A medida que se emitieron las órdenes de permanecer en casa a principios del año pasado, el temor era que la pandemia podría afectar la industria de la vivienda de una manera similar. Muchos pronosticaron que el 30% de todos los titulares de hipotecas entrarían en el plan de aplazamiento de pagos. Solo el 8.5 % en realidad lo hizo, y ese número se ha reducido ahora al 2.2%.

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en el aplazamiento se situaba en 1,221,000. Eso es mucho menos que los 9.3 millones de hogares que perdieron sus casas hace poco más de una década.

La mayoría de las hipotecas con plan de aplazamiento de los pagos tienen suficiente plusvalía para vender sus casas

Debido al rápido aumento de los precios de las viviendas en los últimos dos años, de los 1.22 millones de propietarios de viviendas que actualmente están con un plan de aplazamiento de pagos,  93 % tiene al menos un % de plusvalía en sus casas. Esta plusvalía del 10 % de plusvalía es importante porque permite a los propietarios vender sus casas y pagar los gastos relacionados, en lugar de dañar su crédito con una ejecución hipotecaria o una venta por menos de la deuda.

El 7 % restante podría no tener la opción de vender. Por lo tanto, si todo el 7 % de los 1.22 millones de casas entraran en una ejecución hipotecaria, eso daría un total de alrededor de 85,400 hipotecas. Para dar contexto a ese número, aquí están las  cifras anuales de las ejecuciones hipotecarias de los tres años previos a la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

El número probable de ejecuciones hipotecarias que salen del programa de aplazamiento no se acerca al número de ejecuciones hipotecarias que afectaron el desplome de la vivienda hace 15 años. En realidad, es menos de un tercio de cualquiera de los tres años anteriores a la pandemia.

El mercado actual puede absorber cualquier número de casas para la venta que llegue al mercado

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, había un exceso de oferta de casas para la venta. Hoy es exactamente lo contrario. En 2008, hubo un suministro para 9 meses de casas para la venta. Hoy, ese número es una oferta para menos de 3 meses. Aquí hay una gráfica que muestra la diferencia entre los dos mercados.Por qué una ola de ejecuciones hipotecarias no está en camino | Simplifying The Market

En conclusión,

Los datos indican por qué Ivy Zelman, fundadora de la importante firma analítica del mercado de la vivienda Zelman & Asociados dio en el punto cuando declaró:

La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de aproximadamente cero por ciento”.

Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria

Understand Your Options To Avoid Foreclosure | Simplifying The Market

Aunque que los expertos están de acuerdo en que no hay posibilidad de una crisis de ejecuciones hipotecarias a gran escala, hay un número de propietarios de vivienda que posiblemente pueden estar enfrentándose a una ejecución hipotecaria. Si bien el porcentaje general de los propietarios de vivienda en riesgo está disminuyendo con el tiempo (ver la gráfica a continuación), no es un consuelo para aquellas personas que enfrentan desafíos actualmente.

Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria | Simplifying The Market
Si no ha aprovechado el período del plan de aplazamiento de pagos, puede ser momento de investigar y comprender sus opciones. Comience por entender qué es una ejecución hipotecaria. Investopedia la define así:

La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el cual un prestamista intenta recuperar la cantidad adeudada en un préstamo incumplido tomando posesión y vendiendo la propiedad hipotecada. Por lo general, el incumplimiento se desencadena cuando un prestatario deja de hacer un número especifico de pagos mensuales…”

La buena noticia es que hay alternativas disponibles para ayudarle a evitar tener que pasar por el proceso de la ejecución hipotecaria, que incluyen:

  • Reinstalación
  • Modificación del préstamo
  • Entregar la escritura en lugar de ejecución hipotecaria
  • Venta por menos de la deuda

Pero antes de seguir cualquiera de esos caminos, vale la pena ver si tiene suficiente plusvalía en su casa para venderla y proteger su inversión.

Entienda sus opciones: vender su casa

Plusvalía es la diferencia entre lo que debe en la casa y su valor en el mercado en función de factores como la apreciación del precio.

En el mercado actual de bienes raíces, muchos propietarios tiene mucha más plusvalía en su casa de lo que creen. Durante el último año, la demanda de los compradores ha sido alta, pero la oferta de las viviendas ha sido baja. Eso ha llevado a un aumento sustancial en el valor de las viviendas. Cuando los precios suben, también lo hace la cantidad de plusvalía que tiene en su casa.

Según CoreLogic, en promedio, los propietarios de las viviendas ganaron $33,400 en plusvalía en los últimos 12 meses, y el promedio de la plusvalía en las casas hipotecadas ahora es de $216,000 (vea el mapa a continuación):Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria | Simplifying The Market
Entonces, ¿Qué significa esto para usted? Es probable que, durante el año pasado el valor de su casa y por lo tanto su plusvalía hayan aumentado drásticamente. Si ha estado en su casa por un tiempo, los pagos de la hipoteca que ha hecho con el tiempo han eliminado el saldo de su préstamo. Si el valor actual de su casa es más alto de lo que aún debe en su préstamo, es posible que pueda usar ese aumento a su favor.

Frank Martell, Presidente y CEO de CoreLogic, explica cómo la plusvalía puede ayudar:

La plusvalía de los propietarios de las viviendas se ha mas que duplicado en la última década y se ha convertido en un amortiguador crucial para muchos que están enfrentando los desafíos de la pandemia. Estas ganancias se han convertido en una herramienta financiera importante y han impulsado la confianza del consumidor en el mercado de la vivienda de los Estados Unidos”.

No lo haga solo: apóyese en los expertos para obtener consejos

Para averiguar cuánto vale su casa en el mercado actual, trabaje con un profesional local en bienes raíces. Podemos darle un estimado de lo que su casa podría valer en función de las ventas recientes de las casas similares en su área. Dado que los precios de las viviendas aún están apreciando, es posible que pueda vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

Si descubre que tiene que buscar otras opciones, su agente también puede ayudarle con eso. Podemos ponerlo en contacto con otros profesionales en la industria, como consejeros de la vivienda que pueden analizar su situación y ofrecerle consejos sobre los próximos pasos si vender no es la mejor alternativa.

En conclusión,

Si usted es un propietario que enfrenta dificultades, vamos a comunicarnos para explorar sus opciones y ver si puede vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

4 Razones por las que el fin del plan de aplazamiento de pagos no conducirá a una ola de ejecuciones hipotecarias

4 Reasons Why the End of Forbearance Will Not Lead to a Wave of Foreclosures | Simplifying The Market

Con los planes de aplazamiento de pagos a punto de llegar a su fin, a muchos les preocupa que el mercado de la vivienda experimente una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que sucedió después de la burbuja de la vivienda hace 15 años atrás. Aquí hay cuatro razones por las que eso no sucederá.

1. Hay menos propietarios de viviendas en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, alrededor de 9.3 millones de propietarios perdieron su casa en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o simplemente porque se la devolvieron al banco.

A medida que se emitieron las órdenes de permanecer en casa a principios del año pasado, el temor abrumador era que la pandemia podría diezmar la industria de la vivienda de una manera similar. Muchos expertos proyectaron que el 30 % de todos los titulares de hipotecas entrarían en el plan de aplazamiento de pagos. Solo el 8.5 % en realidad lo hizo, y ese número se ha reducido ahora al 3.5%.

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en el aplazamiento se situaba en 1,863,000. Eso definitivamente es un gran número, pero nada cerca de los 9.3 millones.

2. La mayoría de los 1.86 millones con el plan de aplazamiento de los pagos tienen suficiente plusvalía para vender su casa

De los 1.86 millones de propietarios de viviendas que actualmente están en el plan de aplazamiento de pagos, el 87 % tiene al menos un 10 % de plusvalía en sus casas. El número del 10 % de plusvalía es importante porque permite a los propietarios vender sus casas y pagar los gastos relacionados, en lugar de dañar su crédito con una ejecución hipotecaria o una venta por menos de la deuda.

El 13 % restante podría no tener la opción de vender. Por lo tanto, si todo el 13 % de las 1.86 millones de casas entraran en una ejecución hipotecaria, eso daría un total de 241,800 hipotecas. Para dar contexto a ese número, aquí están las cifras anuales de las ejecuciones hipotecarias de los tres años previos a la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

El número probable de ejecuciones hipotecarias que salen del programa de aplazamiento no está nada cerca al número de ejecuciones hipotecarias que salieron del desplome de la vivienda hace 15 años. Sin embargo, la cifra sí hace una comparación similar a la de los tres años anteriores a la pandemia.

3. El mercado actual puede absorber cualquier número de casas para la venta que llegue al mercado

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, había un exceso de oferta de casas para la venta. La situación es exactamente la contraria hoy. En 2008, hubo un suministro para 9 meses de casas para la venta. Actualmente, ese número se sitúa en menos de 3 meses de inventario en el mercado.

Como Lawrence Yun, Economista principal de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), explica al abordar las posibles ejecuciones hipotecarias que podrían surgir del programa de aplazamiento de pagos:

“Cualquier aumento de las ejecuciones hipotecarias probablemente será absorbido rápidamente por el mercado. No conducirá a ninguna baja de los precios”.

4. Los que están en el poder harán lo que sea necesario para evitar una ola de ejecuciones hipotecarias

Apenas el viernes pasado, la Casa Blanca publicó una hoja informativa que explica cómo a los propietarios con hipotecas respaldadas por el gobierno se les darán más opciones para permitirles mantener sus casas cuando salgan del aplazamiento. Aquí hay dos ejemplos mencionados en el informe:

  • “Para los propietarios de viviendas que pueden reanudar su pago hipotecario mensual previo a la pandemia y donde las agencias tienen la autoridad, las agencias continuarán exigiendo a los administradores de hipotecas que ofrezcan opciones que permitan a los prestatarios mover los pagos perdidos al final de la hipoteca sin costo adicional para el prestatario”.
  • “Los nuevos pasos que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés), el Departamento de Agricultura (USDA por sus siglas en inglés) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA por sus siglas en inglés) están anunciando que tendrán como objetivo proporcionar a los propietarios una reducción de aproximadamente el 25 % en los pagos mensuales del principal e intereses para garantizar que puedan permanecer en sus casas y crear plusvalía a largo plazo. Esto trae opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por HUD, USDA y VA en alineamiento con las opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac”.

Al evaluar las cuatro razones anteriores, está claro que no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias que llegarán al mercado a medida que el programa de aplazamiento de pagos llega a su fin.

En conclusión,

Como Ivy Zelman, fundadora de la principal firma analítica del mercado de la vivienda Zelman & Asociados señala:

«La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de aproximadamente cero por ciento».

No es demasiado tarde para solicitar un plan de aplazamiento de pagos

It’s Not Too Late To Apply For Forbearance | Simplifying The Market

Durante el año pasado, la pandemia hizo difícil que algunos propietarios hicieran sus pagos hipotecarios. Afortunadamente, el gobierno inicio un programa de aplazamiento de pagos para proporcionar el apoyo necesario. A menos que se extienda una vez más, algunos de estos planes y las opciones de aplazamiento de pago hipotecario correspondientes vencerán pronto. Dicho esto, todavía hay tiempo para solicitar ayuda. Si su préstamo está respaldado por HUD/FHA, USDA, o VA, puede solicitar el aplazamiento inicial antes del 30 de junio de 2021.

Recientemente, el Instituto de Finanzas del Consumidor del Banco de la Reserva Federal de Philadelphia encuestó una muestra nacional de 1,172 propietarios con hipotecas. Ellos discutieron la familiaridad y comprensión de las adaptaciones de los prestamistas que podrían estar disponibles bajo la ley de Ayuda, Socorro y Seguridad Económica del Coronavirus (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act). Los resultados indican que algunos prestatarios no aprovecharon el apoyo disponible a través del plan de aplazamiento de pagos:

“La mayoría de los prestatarios que no habían utilizado el plan de aplazamiento de pagos durante la pandemia informaron que era porque simplemente no lo necesitaban. Sin embargo, entre el resto, la falta de comprensión sobre las adaptaciones disponibles también puede estar jugando un papel. Alrededor de 2 de cada 3 en este grupo informaron no buscar el plan de aplazamiento de pagos porque no estaban seguros o pesimistas sobre si calificaran, a pesar de que una alta fracción de los prestatarios son elegibles para el aplazamiento bajo la ley de Ayuda, Socorro y Seguridad Económica del Coronavirus”.

Estas son algunas de las razones por las que esos prestatarios no optaron por el aplazamiento:

  • Les preocupa que el aplazamiento pudiera ser costoso.
  • No entendían como solicitar el plan de aplazamiento de pagos.
  • No entendían cómo funcionaban los planes y/o si calificaran.

Si tiene preguntas o inquietudes similares, las siguientes respuestas pueden aliviar sus temores.

Si le preocupa que el aplazamiento pueda ser costoso:

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) explica:

Para la mayoría de los préstamos, no le cobrarán de su cuenta tarifas, penalidades, o intereses (más allá de los montos ya programados), y no necesita enviar documentación adicional para calificar. Usted simplemente tiene que comunicarle al administrador de su hipoteca que pasa por dificultades financieras por causa de la pandemia.”

Es importante ponerse en contacto con su proveedor de la hipoteca (la empresa a la que envía su pago hipotecario cada mes) para explicar su situación actual y determinar el mejor plan disponible para sus necesidades.

Si no está seguro de cómo solicitar el plan de aplazamiento de pagos.

Estos son los 5 pasos que seguir al solicitar el plan de aplazamiento de pagos:

  1. Encuentre la información de contacto de su administrador.
  2. Llame a su administrador.
  3. Pregunte si es elegible para la protección bajo la ley CARES.
  4. Pregunte qué sucede cuando termina el período de aplazamiento de pagos.
  5. Pídale a su administrador que le proporcione el acuerdo por escrito.

Si no entiende cómo funcionan los planes y/o si califica.

Así es como la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) explica el programa:

El aplazamiento ocurre cuando el administrador o prestamista de su hipoteca, le permite pausar o reducir sus pagos por un tiempo limitado, mientras usted se recupera financieramente

El aplazamiento no significa que los pagos hayan sido perdonados o eliminados. Usted tendrá que pagar los montos aplazados o reducidos más adelante. En un aplazamiento, usted está aún obligado a hacer los pagos omitidos, tal vez lo haga en un período de tiempo, o cuando refinancie o venda su vivienda. Antes de que termine el aplazamiento, el administrador le contactará para hablar acerca de cómo pagará usted los montos omitidos.”

La CFPB también menciona quién es elegible para recibir aplazamiento:

“Usted podría tener derecho a recibir alivio con aplazamiento por dificultades relacionadas al COVID-19, si:

  • Pasa por dificultades financieras, directa o indirectamente relacionadas con la pandemia del coronavirus
  • Tiene una hipoteca respaldada por el gobierno Federal, lo que incluye a préstamos del HUD/FHA, el VA, el USDA, Fannie Mae, y Freddie Mac

Para las hipotecas que no están respaldadas por el gobierno Federal, los administradores de las mismas podrían ofrecer opciones similares de aplazamiento; si tiene dificultades para pagar la suya, los administradores, por lo general, están obligados a discutir opciones de alivio con usted, esté o no su préstamo respaldado por el gobierno Federal.”

En conclusión,

Al igual que muchos estadounidenses, su casa puede ser su mayor activo. Al actuar rápidamente, es posible que pueda aprovechar las opciones de alivio crítico para que le ayude a mantenerse en su hogar. Incluso si intento solicitar al principio de la pandemia y por alguna razón no funcionó, inténtelo de nuevo, Póngase en contacto con su proveedor hipotecario hoy mismo para determinar si califica. Si tiene inquietudes adicionales, vamos a comunicarnos para contestar sus preguntas y determinar si también hay otras opciones de alivio hipotecario en nuestra área.

4 razones principales por las que los hogares con plan de aplazamiento de pagos NO perderán su casa en una ejecución hipotecaria

4 Major Reasons Households in Forbearance Won’t Lose Their Homes to Foreclosure | Simplifying The Market

Ha habido muchas conjeturas sobre lo que sucederá una vez que los 2.54 millones de hogares que actualmente tienen un plan de aplazamiento de pagos ya no tengan la protección del programa. Algunos asumen que podría haber potencialmente millones de ejecuciones hipotecarias listas para salir al mercado. Sin embargo, hay cuatro razones por las que no sucederá.

1. Casi el 50 % deja el plan de aplazamiento de pagos estando al día en los pagos

Según la Asociación nacional de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés), los datos hasta el 20 de marzo muestran que el 48.9 % de los propietarios que ya han abandonado el programa estaban al día en sus pagos hipotecarios.

  • El 26.6 % realizó sus pagos mensuales durante su período de plan de aplazamiento
  • El 14.7 % se puso al día con los pagos vencidos
  • El 7.6 % pagó el préstamo en su totalidad

Esto no significa que los más de dos millones que aún están en el plan salgan exactamente de la misma manera. Sin embargo, nos da una idea de las posibilidades.

2. Los bancos no quieren que les entreguen las casas

Los bancos aprendieron las lecciones del desplome de 2008. Las instituciones crediticias no quieren los dolores de cabeza de gestionar las ejecuciones hipotecarias de las propiedades. Esta vez, están trabajando con los propietarios para ayudarles a permanecer en sus hogares.

Por ejemplo, alrededor del 50 % de todas las hipotecas están respaldadas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés). En 2008, la FHFA ofreció a 208K propietarios de viviendas algún tipo de acción de retención de las viviendas, que son opciones ofrecidas a un prestatario que tiene la capacidad financiera para entrar en una opción de solución y que quiere quedarse con su casa. Las opciones de retención de las viviendas incluyen plan temporal de aplazamiento de pagos, modificaciones de préstamos o aplazamiento parcial del préstamo. Lo que ayudó a los prestatarios morosos a permanecer en sus hogares. En el último año, la FHFA ha ofrecido esa misma protección a más de un millón de propietarios.

Casi todas las instituciones crediticias están trabajando con sus prestatarios. El informe del MBA reveló que de los propietarios que han dejado el plan de aplazamiento de pagos, el 35.5 % ha elaborado un plan de pago con su prestamista.

  • Al 26.5% se le concedió un aplazamiento del préstamo donde el prestatario no tiene que pagar los intereses o el principal del préstamo por un período acordado.
  • El 9 % recibió una modificación del préstamo.

3. No hay un deseo político de llegar a cabo ejecuciones hipotecarias en estos hogares

El gobierno parece decidido a no permitir que individuos o familias pierdan sus casas. Bloomberg informó recientemente:

“Las compañías hipotecarias podrían enfrentar sanciones si no toman medidas para evitar la avalancha de ejecuciones hipotecarias que amenaza con golpear el mercado de la vivienda a finales de este año, dijo un regulador estadounidense. La advertencia de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) está ligada al alivio del plan de aplazamiento de pagos que ha permitido a millones de prestatarios retrasar sus pagos hipotecarios debido a la pandemia… Los administradores hipotecarios deben empezar a comunicarse con los propietarios afectados ahora para asesorarlos sobre las formas en que pueden modificar sus préstamos”.

El CFPB propone un nuevo conjunto de directrices para garantizar que las personas puedan conservar sus casas. Estos son los puntos principales de la propuesta:

  • La norma propuesta proporcionaría un período especial de revisión previa a la ejecución hipotecaria que generalmente prohibiría a los administradores iniciar la ejecución hipotecaria hasta después del 31 de diciembre de 2021.
  • La norma propuesta permitiría a los administradores ofrecer ciertas opciones simplificadas de modificación de préstamos a los prestatarios con dificultades relacionadas con COVID-19 basadas en la evaluación de una solicitud incompleta.
  • La regla de la propuesta quiere cambios temporales en ciertas comunicaciones requeridas de los administradores para asegurarse de que los prestatarios reciban información clave sobre sus opciones en el momento adecuado.

Aquí está todo el informe de 150 páginas: ‘Protections for Borrowers Affected by the COVID-19 Emergency Under the Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), Regulation X. (Protecciones para prestatarios afectados por la emergencia COVID-19 bajo la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes raíces (RESPA por sus siglas en inglés), Regulación X.)

Algunos cuestionan si la CFPB tiene poder de retrasar las ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, en este momento en la historia, es difícil apostar lo contrario.

4. Si todo lo demás falla, los propietarios venderán sus casas antes de una ejecución hipotecaria

Los propietarios de vivienda tienen un nivel récord de plusvalía en sus propiedades. Según el último informe ‘Home Equity Report’ de CoreLogic, actualmente la plusvalía promedio de las casas hipotecadas es de $204,000. A esto hay que añadir que el 38 % de las viviendas no tienen hipotecas y usted puede ver el nivel de plusvalía disponible para el propietario actual.

Al igual que los bancos, los propietarios aprendieron la lección con el desplome de la vivienda.

“De la misma manera que los abuelos y bisabuelos fueron influidos por la Gran Depresión, gran parte del público hoy recuerda la crisis hipotecaria de 2006, las ejecuciones hipotecarias, el desempleo y los fracasos bancarios que creó. Nadie quiere repetir esa experiencia… y puede explicar por qué tanto capital en bienes raíces permanece libre de hipotecas”.

¿Qué significa eso para la situación del plan de aplazamiento de pagos? Según Black Knight:

“Solo uno de cada diez propietarios en plan de aplazamiento de pagos tiene menos del 10 % de plusvalía en su casa, normalmente el mínimo necesario para poder vender a través de los canales tradicionales de bienes raíces para evitar la ejecución hipotecaria”.

En conclusión,

Los informes de ejecuciones hipotecarias masivas a punto de llegar al mercado son muy exagerados. Como Ivy Zelman, Directora ejecutiva de Zelman & Asociados con aproximadamente 30 años de experiencia cubriendo la industria de la vivienda y las industrias relacionadas con la vivienda, proclamó recientemente:

“La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de alrededor del cero por ciento”.