¿Probabilidad de otra crisis de ejecuciones hipotecarias?  “Alrededor del cero por ciento”.

Chances of Another Foreclosure Crisis? “About Zero Percent.” | Simplifying The Market

Parece haber cierta preocupación de que la recesión económica de 2020 conduzca a otra crisis de ejecuciones hipotecarias como la que experimentamos después del desplome de la vivienda hace poco mas de una década. Sin embargo, esta vez hay una gran diferencia: Un fuerte plan de aplazamiento de pagos.

Durante el desplome de la vivienda de 2006 a 2008, muchos sintieron que los propietarios deberían ser obligados a pagar sus hipotecas a pesar de las dificultades económicas que estaban experimentando. No había empatía por los desafíos que enfrentaban esos hogares. En un artículo del Wall Street Journal en 2009 titulado, “Is Walking Away From Your Mortgage Immoral? (¿Es inmoral abandonar su hipoteca?)  se le pidió a John Courson, Director Ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios que comentara sobre aquellos que no estaban pagando sus hipotecas. Famosamente dijo:

“¿Qué hay del mensaje que enviarán a su familia y a sus hijos?”

Courson sugirió que las personas que no podían pagar su hipoteca eran malos padres.

¿Cuál fue el resultado de esa falta de empatía? Las ejecuciones hipotecarias escalaron.

Esta vez es diferente. Hubo un entendimiento inmediato de que los propietarios se enfrentaban a un desafío que no era de su propia creación. El gobierno rápidamente salió con un plan de aplazamiento de pagos que alivió la carga financiera que pesaba sobre muchos hogares. El programa permitió a muchos prestatarios suspender sus pagos mensuales hipotecarios hasta que su condición económica mejoró. Era lo correcto.

¿Qué sucederá cuando caduquen los programas de aplazamiento de pagos?

A algunos analistas les preocupa que muchos propietarios no puedan hacer los pagos una vez caduquen sus planes de aplazamiento de pagos. Les preocupa que la situación lleve a una avalancha de ejecuciones hipotecarias.

Los bancos y el gobierno aprendieron de los desafíos que el país experimentó durante el desplome de la vivienda. No quieren una oleada de ejecuciones hipotecarias otra vez. Por esa razón, han puesto en marcha formas alternativas en que los propietarios pueden pagar el dinero adeudado durante un período prolongado.

Otra diferencia importante es que, a diferencia de 2006 a 2008, los propietarios de hoy están sentados en una cantidad récord de plusvalía. Esa plusvalía les permitirá vender sus casas y marcharse con dinero en efectivo en lugar de tener que pasar por una ejecución hipotecaria.

En conclusión,

Las diferencias mencionadas anteriormente serán la razón por la que evitaremos una oleada de ejecuciones hipotecarias como dijo Ivy Zelman, una líder de conceptos de la vivienda muy respetada y CEO de Zelman & Associados:

“La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de alrededor del cero por ciento”.

Por qué el pronóstico de 2021 no menciona una crisis de ejecuciones hipotecarias

Why the 2021 Forecast Doesn’t Call for a Foreclosure Crisis | Simplifying The Market

A medida que las opciones actuales de alivio hipotecario llegan a su fin, muchos se preguntan si veremos una crisis de ejecuciones hipotecarias el próximo año. Esto es comprensible, especialmente para aquellos que recuerdan la crisis que comenzó en 2008. La realidad es que se han hecho planes a través del plan de aplazamiento de pagos para asegurarse de que la historia no se repita.

Este año, los propietarios pueden solicitar 180 días de alivio hipotecario a través del plan de aplazamiento de pagos, también tienen derecho a solicitar 180 días adicionales, que en total asciende a 360 días de elegibilidad para diferir el pago. A medida que vence el plan, los propietarios deben mantenerse en contacto con su prestamista, porque crear un plan para los pagos diferidos es un paso crítico para evitar la ejecución hipotecaria. Hay múltiples opciones que los propietarios pueden seguir a este punto, y con la planificación y comunicación correcta con el prestamista, la ejecución hipotecaria no tiene que ser una de ellas.

Muchos propietarios están preocupados de que tendrán que pagar los pagos diferidos en un solo pago al final del plan del aplazamiento de los pagos, Afortunadamente, ese no es el caso, Fannie Mae explica:

No tiene que pagar el monto de la suspensión de pagos a la vez al completar su plan de aplazamientos de pagos… Esto es lo importante a recordar: si usted recibió un plan de aplazamientos de pagos, tendrá opciones a la hora de pagar la cantidad atrasada. Usted no tiene que pagar el monto del aplazamiento de pagos a la vez a menos que pueda hacerlo”.

Al mirar el porcentaje de personas con un plan de aplazamiento de pagos, también podemos ver que este número ha ido disminuyendo constantemente a lo largo del año. Menos de las que se esperaba inicialmente todavía tiene un plan de aplazamiento de pagos, por lo que el número de propietarios que tendrán que conseguir alternativas de pago está disminuyendo (ver la gráfica a continuación):Por qué el pronóstico de 2021 no menciona una crisis de ejecuciones hipotecarias | Simplifying The Market
Esto significa que cada vez hay menos propietarios en riesgo de una ejecución hipotecaria, y muchos de los que inicialmente solicitaron el plan de aplazamiento de pagos terminaron no necesitándolo. Mike Fratantoni, Vicepresidente Ejecutivo Superior y Economista Principal de la Asociación de Banqueros hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés) explica:

Casi dos tercios de los prestatarios que salieron del plan de aplazamiento de pagos se mantuvieron al día con sus pagos, pagaron los pagos del plan de aplazamiento de pagos, o se cambiaron a un plan de pagos diferidos. Todos estos prestatarios han podido reanudar o continuar con sus pagos mensuales de antes de la pandemia”.

Para aquellos que todavía están en el plan de aplazamiento de pagos, la ejecución hipotecaria no es la única opción que queda. En su informe ‘Homeowner Equity Insights Report’, CoreLogic indica:

“En el segundo trimestre de 2020, el propietario promedio ganó aproximadamente $9,800 en plusvalía durante el año pasado”.

Muchos propietarios tienen suficiente plusvalía hoy para poder vender su casa en lugar de una ejecución hipotecaria. Venderla y proteger la inversión financiera general puede ser una opción muy sólida para muchos propietarios. Como Ivy Zelman, Fundadora de Zelman y Asociados mencionó en un podcast reciente:

“La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de alrededor del cero por ciento”.

En conclusión,

Si actualmente está con el plan de aplazamiento de pagos o cree que debería estar porque le preocupa poder hacer los pagos de su hipoteca, comuníquese con su prestamista para discutir sus opciones y los próximos pasos. Tener un profesional de confianza y con conocimiento do su lado para guiarlo es esencial en este proceso y podría ser el factor clave que le ayude a permanecer en su casa.

Por qué las opciones actuales salvarán a los propietarios de las ejecuciones hipotecarias

Why Today’s Options Will Save Homeowners from Foreclosure | Simplifying The Market

Muchos expertos en la vivienda originalmente expresaron preocupación de que el programa de aplazamiento de pagos (que permite a las familias afectadas financieramente por COVID retrasar los pagos hipotecarios a una fecha posterior) podría llevar a un aumento de las ejecuciones hipotecarias cuando termine el plan.

Algunos pronosticaron originalmente que hasta el 30 % de los propietarios optarían por entrar en el plan de aplazamiento de pagos. Menos del 10 % en realidad lo hizo, y ese porcentaje ha estado disminuyendo constantemente. Black Knight recientemente informó que la tasa nacional con el plan de aplazamiento de pagos ha disminuido a 5.6 %, y los que tienen un plan de aplazamiento de pagos activo cayó por debajo de 3 millones por primera vez desde mediados de abril.

Muchos de los que aún están con un plan de aplazamiento de pagos están haciendo sus pagos a tiempo, Christopher Maloney de Bloomberg Wealth explicó recientemente:

“Casi una cuarta parte de todos los propietarios de vivienda que han elegido el plan de aplazamiento de pagos siguen vigentes en sus hipotecas… según los últimos datos de la MBA”.

Sin embargo, dado que más de dos millones de propietarios de viviendas todavía están con el plan de aplazamiento de pagos, a algunos expertos les preocupa que esto pueda llevar a otra ola de ejecuciones hipotecarias como las que vimos hace poco mas de una década durante la Gran Recesión. Esta es la razón por la que esta vez es diferente.

Habrá muy pocos incumplimientos estratégicos

Durante el desplome de la vivienda hace doce años, muchos propietarios eran dueños de una casa que valía menos que la hipoteca que tenían en esa casa (llamada plusvalía negativa o estar bajo el agua). Muchos decidieron que dejarían de hacer sus pagos y abandonarían la casa, lo que resultó en que el banco hiciera una ejecución hipotecaria en la propiedad. Estas ejecuciones hipotecarias se conocían como incumplimientos estratégicos. Hoy, la gran mayoría de los propietarios de vivienda tienen una plusvalía significativa en sus casas. Esto reduce drásticamente la posibilidad de incumplimientos estratégicos.

Aspen Grove Solutions, una empresa de consultoría empresarial, recientemente abordó el tema en un estudio titulado ‘Creating Positive Forbearance Outcomes(creando resultados positivos del plan de aplazamiento de pagos):

“A diferencia de lo que ocurrió en 2008, los incumplimientos estratégicos no han sido un problema grave y parece poco probable que surjan dadas las expectativas mas firmes de aumento de los precios de las propiedades, un inventario bajo récord de viviendas y normas estables de los criterios de originación de los préstamos residenciales que llevan a la crisis han reducido el número de los propietarios que están bajo el agua”.

Hay otras opciones que no estuvieron disponibles la última vez

Hace una década, no había una opción de plan de aplazamiento de pagos, y la mayoría de los bancos no pusieron otros programas, como las modificaciones y las ventas por menos de la deuda, hasta muy tarde en la crisis.

Hoy, los propietarios tienen varias opciones porque los bancos entienden las tres diferencias fundamentales en el mercado de la vivienda actual en comparación con 2008:

1.La mayoría de los propietarios tienen plusvalía sustancial en su casa.

2. El mercado de bienes raíces tiene una escasez de casas para la venta. En 2008, las casas para la venta inundaron el mercado.

3. Los precios están apreciando. En 2008, los precios depreciaban drásticamente.

Estas diferencias permiten a los bancos sentirse cómodos dando opciones a los propietarios al salir del plan de aplazamiento de los pagos. Aspen Grove desgloso algunas de estas opciones en el estudio mencionado anteriormente:

  • Reembolso de Refinanciación: Capitalizar el monto del plan de aplazamiento de pagos. Para los prestatarios que tienen un crédito sólido, tienen plusvalía buena o mejorada, posiblemente tenían una tasa de interés más alta en su préstamo original, tienen un empleo estable/no tienen pérdida salarial significativa, e ingresos.
  • Plan de pago: Pagarlo en pagos mensuales más altos. Para las personas que no pueden reponer utilizando sus ahorros, pero han aumentado su ingreso mensual, y no quieren utilizar en programa de aplazamiento.
  • Programa de aplazamiento: Cambie los pagos hacia el final del término del préstamo. Para los prestatarios que perdieron los ingresos temporalmente y recuperaron la mayor parte o la totalidad de sus ingresos, pero no están en condiciones de refinanciar debido a la puntuación del crédito, la plusvalía, el valor bajo del total del préstamo en relación con los costos del cierre, o simple apatía.
  • Modificación flexible: U otra modificación. Para los hogares que perdieron permanentemente 20 a 30 % de sus ingresos, pero no todos sus ingresos, y quieren permanecer en su casa.

Cada uno de estos programas permiten al propietario permanecer en la casa.

¿Qué pasa con aquellos que no califican para estos programas?

Los propietarios que no pueden ponerse al día con los pagos anteriores y no califican para los programas mencionados tienen dos opciones: vender la casa o dejarla ir a una ejecución hipotecaria. Algunos expertos piensan que la mayoría se verá obligada a tomar la ruta de la ejecución hipotecaria. Sin embargo, un examen de los datos muestra que probablemente no será el caso.

Hace una década, los propietarios tenían muy poca plusvalía. Por lo tanto, la venta no era una opción a menos que estuvieran dispuestos a utilizar los ahorros limitados para cubrir el costo de la venta, como la comisión, los costos del cierre, y los honorarios de los abogados. Sin ninguna otra opción, muchos decidieron quedarse en la casa hasta que se les notificó la ejecución hipotecaria.

Como se mencionó anteriormente, hoy es diferente. La mayoría de los propietarios ahora tienen una gran cantidad de plusvalía. Lo mas probable es que decidan vender su casa y tomar ese capital en lugar de esperar a que el banco realice una ejecución hipotecaria.

En un informe anterior, Black Knight destacó este problema:

“En total, se estima que 172,000 préstamos con plan de aplazamiento de los pagos, se han atrasado en tres o más pagos durante el plan y tienen menos del 10 % de plusvalía”.

En otras palabras, de los millones actualmente con plan de aplazamiento de los pagos, hay pocos que probablemente se convertirán en ejecuciones hipotecarias.

En conclusión,

Algunos analistas hablan de las ejecuciones hipotecarias futuras alcanzando entre 500,000 y más de 1 millón, con las opciones que tienen los propietarios actuales, eso no parece que sea probable.

¿Necesita saber mas sobre las opciones de plan de aplazamiento de pagos y opciones de alivio hipotecario?

Do You Need to Know More about Forbearance and Mortgage Relief Options? | Simplifying The Market

A principios de este año, cuando la nación puso pausa en la economía y la tasa de desempleo aumentó significativamente, muchos propietarios estaban inmediatamente preocupados en cuanto a si podían pagar sus hipotecas, y es comprensible que sea así. Para ayudar en este momento difícil, se pusieron en marcha dos planes de protección para ayudar a apoyar a los necesitados.

En primer lugar, se suspendieron las ejecuciones hipotecarias para los prestamos respaldados por el gobierno. Este plan comenzó el 18 de marzo de 2020 y se extiende al menos hasta el 31 de diciembre de 2020. En segundo lugar, los propietarios pudieron obtener un plan de aplazamiento de pagos hasta por 180 días, seguidos de una posible extensión de hasta 180 días más. De esta manera, hay un período de alivio en el que los propietarios tienen la oportunidad de detener los pagos de sus hipotecas hasta por un año.

No todos entienden sus opciones

El desafío, según Matt Hulstein, Abogado de planta en Servicios Legales Voluntarios de Chicago sin fines de lucro es, “Muchos propietarios no están al tanto de esta opción”.

Definitivamente hay tracción detrás de esta declaración. En una encuesta reciente realizada por el Centro nacional de recursos para la vivienda, consejeros de vivienda de todo el país señalaron que muchos propietarios realmente no saben que hay ayuda disponible. La gráfica siguiente indica las razones por las que las personas que están en esta difícil situación no están eligiendo entrar en el plan de aplazamiento de pagos:¿Necesita saber mas sobre las opciones de plan de aplazamiento de pagos y opciones de alivio hipotecario? | Simplifying The Market

el Urban Institute explicó:

“530,000 propietarios de vivienda que se volvieron morosos después de que comenzó la pandemia no aprovecharon el plan de aplazamiento de pagos, a pesar de ser elegibles para pedir el plan… Estas respuestas reflejan la necesidad de proporcionar mejor información a todos los propietarios de viviendas (el pago de la suma total no es la única opción de reembolso).

Además, 205,000 propietarios de vivienda que no extendieron su plan de aplazamiento de pagos después de que terminara su terminó en junio o julio se convirtieron en morosos en sus préstamos. Tenemos que examinar quienes son estas personas y por qué no están extendiendo su opción”.

Claramente, un esfuerzo mas centrado en la educación sobre el plan de aplazamiento de pagos y los programas de alivio puede hacer una gran diferencia para muchas personas, y una comprensión clara de sus opciones es fundamental para la misión. Sin embargo, algunas comunidades se han visto afectadas por los desafíos económicos de la pandemia mas que otras, confirmando aún mas la necesidad de impartir educación mas ampliamente. El Urban Institute también indica que:

“Los propietarios de vivienda negros e hispanos han sido golpeados mas duro que los propietarios blancos… casi el 21 por ciento de los propietarios negros e hispanos perdieron o aplazaron el pago de la hipoteca el mes anterior, en comparación con el 10 por ciento de los propietarios blancos y alrededor del 13 por ciento de todos los propietarios con pagos atrasados”.

Opciones disponibles

Es importante tener en cuenta que cualquier propietario que experimente dificultades financieras tiene derecho a solicitar el plan de aplazamiento de pagos. Si no está familiarizado con los planes disponibles, comuníquese con su proveedor hipotecario (la compañía a la que envía el pago de su hipoteca cada mes) para discutir sus opciones. Es un paso necesario, ya que usted puede calificar para opciones de alivio hipotecario o plan de aplazamiento de pagos.

Una opción que muchos propietarios tal vez no sepan que la tienen es la capacidad de vender su casa en un momento de necesidad. Con la plusvalía en aumento que los propietarios tienen disponible hoy, mudarse podría ser la mejor opción para proteger su futuro financiero.

En conclusión,

Si necesita información adicional sobre sus opciones puede revisar la guía ‘Protect Your Investment’ de la Asociación nacional del Realtors (NAR por sus siglas en inglés) y la guía ‘Homeowner’s Guide to Success’ de la Oficina para la protección financiera del consumidor (juntas solo disponibles in inglés. Encuentre aqui mas información en español). Para la mayoría de las personas, nuestra casa es el activo mas importante que tenemos, y usted debe utilizar toda la ayuda disponible en este momento para poder preservar su inversión.

Los números de las indulgencias son más bajos de lo esperado

Forbearance Numbers Are Lower than Expected | Simplifying The Market

Originalmente, algunos analistas de la industria de la vivienda estaban preocupados de que el programa de indulgencias hipotecarias (que permite a las familias retrasar los pagos a una fecha posterior) podría llevar a un aumento de las ejecuciones hipotecarias cuando terminen las indulgencias. Algunos incluso temían que pudiéramos revivir el desplome de la vivienda de 2006 a 2008 de nuevo. Sin embargo, eso parece poco probable al examinar los datos.

Según informó Odeta Kushi, economista principal adjunta de First American:

“A pesar de la moratoria federal de las ejecuciones hipotecarias, había temor de que hasta el 30 % de los propietarios de viviendas requerirían indulgencias, lo que finalmente llevaría a un tsunami de ejecuciones hipotecarias. La indulgencia no alcanzó el 30 %, sino que alcanzó un máximo del 8.6 % y ha estado disminuyendo constantemente desde entonces”.

Según los datos mas actuales de Black Knight, el porcentaje de las casas con indulgencias ha caído al 7.4 %. El informe también da la disminución de las cifras en bruto:

“La tendencia general de mejora gradual en el número de hipotecas con indulgencia activa continua. Según los últimos datos del ‘McDash Flash Forbearance Tracker’ de Black knight, El número de hipotecas con indulgencia activa disminuyó otros 71,000 durante la semana pasada, empujando el total a menos de 4 millones por primera vez desde comienzos de mayo”.

Aquí hay una gráfica que muestra la disminución de las indulgencias en los últimos meses:Los números de las indulgencias son más bajos de lo esperado | Simplifying The Market

El informe también explica que, en general, la actividad de indulgencias disminuyó con un 10 % menos de solicitudes nuevas de indulgencias para la vivienda y casi un 40 % menos de renovaciones.

¿Qué pasa con las posibles ejecuciones hipotecarias una vez que terminan las indulgencias?

Kushi también aborda esta pregunta:

“Hay dos razones principales por las que es poco probable que esta crisis produzca una ola de ejecuciones hipotecarias similar a la recesión de 2008. En primer lugar, el mercado de la vivienda está en una posición mucho mas fuerte en comparación con la década pasada. acompañado de normas crediticias más rigurosas, la relación deuda-ingreso de los hogares se encuentra en un mínimo en cuatro décadas y la plusvalía de las casas cerca de un máximo en tres décadas. De hecho, hasta ahora, los datos de MBA indican que la mayoría de los propietarios de vivienda que aprovecharon los programas de indulgencia de pagos se mantienen al día en su hipoteca o están pagando el préstamo a través de la venta de la vivienda o una refinanciación. En segundo lugar, esta recesión impulsada por el sector de los servicios está afectando desproporcionadamente a los inquilinos”.

Hay un desafío potencial

Hoy, las opciones disponibles para los propietarios evitarán un gran aumento en las ejecuciones hipotecarias. Eso es bueno no solo para las familias afectadas, sino para el mercado general de la vivienda. Sin embargo, un estudio reciente de Fannie Mae revela que muchos estadounidenses no saben que tienen opciones.

Es imperativo que las familias potencialmente afectadas entiendan mejor los programas de alivio hipotecario disponibles para ellos, para su situación personal de la vivienda y para el mercado de bienes raíces en general.

En conclusión,

Si los estadounidenses comprenden completamente sus opciones y toman buenas decisiones con respecto a esas opciones, la desaceleración económica actual no necesita llegar a una ejecución hipotecaria masiva.

Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año

Why Foreclosures Won’t Crush the Housing Market Next Year | Simplifying The Market

Con la fuerza actual del mercado de bienes raíces aumentando cada día y más estadounidenses regresando al trabajo, una recuperación mas rápida de lo esperado en el sector de la vivienda ya está en marcha. A pesar de todo, muchos siguen haciendo la pregunta: ¿Veremos una ola de ejecuciones hipotecarias como resultado de la crisis actual? Afortunadamente la investigación muestra que se espera que el número de ejecuciones hipotecarias sea mucho menor que el que experimentó este país durante la última recesión. Aquí está el porqué.

Según Black Knight Inc., el número de personas con indulgencia activa se ha estado nivelando durante el último mes (ver la gráfica a continuación):Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año | Simplifying The Market

Black Knight Inc. también señala que de las 4,208,000 familias a las que originalmente se les concedió la indulgencia, solo 2,588,000 de estos propietarios obtuvieron una prórroga. Muchos propietarios han comenzado una vez mas a pagar sus hipotecas, otros terminaron de pagar sus casas, o nunca han estado morosos en sus pagos en primer lugar. Es posible que hayan solicitado la indulgencia por precaución, pero nunca la utilizaron (véase la gráfica a continuación):Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año | Simplifying The Market

Por lo tanto, el mercado de la vivienda, y los propietarios están en una posición mucho mejor de lo que muchos piensan. Mucho de eso tiene que ver con el hecho de que los propietarios de las casas de hoy tienen más plusvalía de lo que la mayoría se da cuenta. Según John Burns Consulting, más del 42 % de las casas están libre y sin deudas, lo que significa que no están vinculadas a una hipoteca. Del 58 % restante, el propietario promedio tiene $177,000 en plusvalía. Ese número mantiene a muchos propietarios a flote hoy y les da opciones para evitar la ejecución hipotecaria.

Si bien ATTOM Data Solutions indica que existe un potencial para que el número de ejecuciones hipotecarias aumente en todo el país, es importante entender por qué no sacudirán el mercado de la vivienda esta vez:

“Estados Unidos se enfrenta a un posible aumento de las ejecuciones hipotecarias en los próximos meses que podría más que doblar el número de hogares amenazados con el desalojo por no pagas sus hipotecas”.

Ese número puede sonar masivo, pero en realidad es mucho más pequeño de lo que parece a primera vista. El número real de ejecuciones hipotecarias trimestrales activas es de 74,860. Eso es más de 7.5 veces menor que el número de ejecuciones hipotecarias que el país vio en el pico del desplome de la vivienda en 2009. Al mirar la gráfica a continuación, está claro que incluso si el número de ejecuciones hipotecarias trimestrales de hoy se duplicara, como indica ATTOM Data Solutions es una posibilidad (no es dado) solo alcanzarán lo que históricamente hablando es un rango normalizado, muy por debajo de donde terminó el mercado de la vivienda hace aproximadamente 10 años:Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año | Simplifying The Market

La plusvalía está aumentando, los empleos están regresando y la economía se está recuperando lentamente, por lo que la tormenta perfecta para una ola de ejecuciones hipotecarias no está realistamente en el pronóstico del mercado de la vivienda. Como señala Odeta Kushi, economista principal Adjunta de First American:

“Solo, las dificultades económicas y la falta de plusvalía son necesarias, pero no suficientes para desencadenar una ejecución hipotecaria. Solo cuando existen ambas condiciones, una ejecución hipotecaria se convierte en un resultado probable”.

Si bien estamos pensando en cualquiera que pueda terminar en una ejecución hipotecaria como resultado de esta crisis, sabemos que los propietarios de vivienda actuales tienen más opciones que hace 10 años. Para algunos, puede significar vender su casa y reducir el tamaño con ese capital, lo que es un resultado mucho mejor que la ejecución hipotecaria.

En conclusión,

Los propietarios de viviendas actuales tienen muchas más opciones para evitar las ejecuciones hipotecarias y la plusvalía seguramente está ayudando a muchos a mantenerse a flote. Incluso si la tasa actual de las ejecuciones hipotecarias se duplicara solo alcanzaría una marca que esta mas en línea con un rango históricamente normalizado, una muy buena señal para los propietarios y el mercado de la vivienda.

2 razones por las que no veremos una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño

Two Reasons We Won’t See a Rush of Foreclosures This Fall | Simplifying The Market

La crisis de la salud a la que nos enfrentamos como país ha llevado a que los negocios de todo el país tengan que reducir o interrumpirlo su servicio por completo. Esta pausa en la economía ha impactado de gran manera a la fuerza laboral y como resultado, muchas personas fueron despedidas o suspendidas. Naturalmente, eso haría que muchos crean que podríamos ver una avalancha de ejecuciones hipotecarias como la que vimos en 2008. Sin embargo, el mercado actual es muy diferente al de 2008.

La preocupación de más ejecuciones hipotecarias basada en aquellos que están desempleados es una que necesitamos entender plenamente. Hay 2 razones por las que no veremos una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño: Opciones de la extensión de indulgencia y el fuerte patrimonio de los propietarios de vivienda.

1.La extensión de indulgencia

Indulgencia, según la Oficina para la protección financiera del consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) es, “cuando su administrador hipotecario o prestamista le permite pagar temporalmente su hipoteca con un pago más bajo o detener el pago de su hipoteca”. Esta es una opción para aquellos que necesitan alivio inmediato. En la economía actual, la CFPB ha dado a los propietarios una manera de extender su indulgencia, lo que ayudará en gran medida a las familias que la necesitan en este momento crítico.

En virtud de la ley CARES, la CFPB señala:

“Si usted experimenta dificultades financieras debido a la pandemia del coronavirus, tiene derecho a solicitar y obtener una indulgencia de hasta 180 días. También tiene derecho a solicitar y obtener una extensión de hasta 180 días (para un total de hasta 360 días).”

2. El fuerte patrimonio de los propietarios de vivienda.

La plusvalía también está trabajando a favor de los propietarios de vivienda actuales. Este ahorro es otra razón por la que no veremos ejecuciones hipotecarias sustanciales en un futuro cercano. Los propietarios de las viviendas de hoy que tienen una indulgencia hipotecaria en realidad tienen más plusvalía que lo que el mercado experimento en 2008.

El informe del Monitor hipotecario de Black Knight indica que de todas las indulgencias activas que están atrasadas en el pago de su hipoteca, 77% tiene por lo menos 20 % de plusvalía (ver la gráfica a continuación):2 razones por las que no veremos una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño | Simplifying The Market

Black Knight nota:

“El alto nivel de plusvalía ofrece opciones a los propietarios de viviendas, los legisladores, los inversionistas hipotecarios y los administradores de viviendas para ayudar a evitar la actividad de ejecuciones hipotecarias posterior y las pérdidas relacionadas con el incumplimiento”.

En conclusión,

Muchos piensan que podemos ver una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño, pero los hechos simplemente no cuadran en este caso. El mercado de bienes raíces actual es muy diferente al de 2008 cuando vimos a muchos abandonar sus casas cuando debían más de lo que valían sus casas. Esta vez, la plusvalía es mas fuerte y hay planes para ayudar a los afectados a soportar la tormenta.

¿Estamos a punto de ver una nueva ola de ejecuciones hipotecarias?

Are We About to See a New Wave of Foreclosures? | Simplifying The Market

Con todos los estragos causados por el COVID-19, a muchos les preocupa que podamos ver una nueva ola de ejecuciones hipotecarias. Los restaurantes, las aerolíneas, los hoteles, y muchas otras industrias están suspendiendo a los trabajadores o reduciendo drásticamente sus horas. Sin un trabajo, muchos se preguntan cómo podrán pagar sus gastos hipotecarios.

Hay muchas razones por las que no veremos un aumento en el número de ejecuciones hipotecarias como lo hicimos durante el desplome de la vivienda hace más de 10 años atrás. Estas son solo algunas:

El gobierno aprendió su lección la última vez

Durante el pasado desplome de la vivienda, el gobierno tardó en reconocer los desafíos que tenían los propietarios y esperó demasiado tiempo para conceder un alivio. Hoy, la acción está sucediendo rápidamente, solo esta semana:

  • La administración federal de la vivienda indicó que esta promulgando una “suspensión inmediata de las ejecuciones hipotecarias y los desalojos para los propietarios de viviendas unifamiliares con hipotecas aseguradas por la FHA” durante los próximos 60 días.
  • La Agencia federal de financiamiento de la vivienda anunció que está ordenando a Fannie Mae y Freddie Mac a suspender las ejecuciones hipotecarias y los desalojos por “al menos 60 días”.

Los propietarios aprendieron su lección la última vez

Cuando el mercado de la vivienda estaba fuerte a principios de la década de 2000, los propietarios ganaron una enorme cantidad de plusvalía. Muchos comenzaron a sacar esa plusvalía. Algunos comenzaron a usar sus casas como cajeros automáticos para comprar artículos de lujo como automóviles, motos acuáticas, y vacaciones de lujo. Cuando los precios bajaron, muchos se encontraban en una situación de plusvalía negativa (donde la hipoteca era mayor que el valor de sus viviendas). Algunos simplemente las abandonaron, dejando a los bancos sin otra opción que hacer una ejecución hipotecaria en sus propiedades.

Hoy, la situación de la plusvalía en los Estados Unidos es muy diferente. De 2005 a 2007 los propietarios cobraron $824 mil millones de dólares de plusvalía al refinanciar. En los últimos tres años, solo cobraron $232 mil millones, menos de un tercio de esa cantidad. Eso ha llevado a que:

  • 37 % de las casas en los Estados Unidos no tengan hipotecas en absoluto
  • Del 63 % restante, más de 1 de cada 4 tienen más del 50 % de plusvalía

Incluso si los precios cayeran (y la mayoría de los expertos no lo están prediciendo), la mayoría de los propietarios todavía tendrían grandes cantidades del valor en sus casas y no abandonarían ese dinero.

Habrá ayuda disponible para los negocios individuales y las empresas pequeñas

El gobierno es consciente del dolor financiero que ha causado este virus y seguirá causando. Ayer, la Associated Press informó:

“En un memorando, la Tesorería propuso dos infusiones en efectivo de $250,000 mil millones a los individuos: Un primer conjunto de cheques emitidos a partir del 6 de abril, con una segunda oleada a mediados de mayo. Los montos dependerán de los ingresos y del tamaño de la familia”.

El plan también recomiendo $300 mil millones para las empresas pequeñas.

En conclusión,

Estos no van a ser tiempos fáciles. Sin embargo, las lecciones aprendidas de la última crisis tienen a los estadounidenses mejor preparados para aguantar la tormenta financiera. Para aquello que no pueden, la ayuda está en camino.

Compradores bumerán: ¡No tengan miedo de comprar una casa de nuevo!

Boomerang Buyers: Don’t Be Afraid to Buy a Home Again! | Simplifying The Market

Según CoreLogic, desde 2006 a 2014 “hubo 7.3 millones de ejecuciones hipotecarias y 1.9 millones de ventas por menos de la deuda”. La vacilación que algunos estadounidenses sienten después de experimentar una ejecución hipotecaria trae a la mente el viejo refrán: “Si me engañan dos veces la culpa es mía”.

Según el informe 2019 Home Buyer Report de NerdWallet,

Trece por ciento de los estadounidenses han perdido su casa debido a un evento financiero cono la ejecución hipotecaria en los últimos 10 años. Más de 6 en 10 de ellos (61 %) aún no han comprado una casa, y 20 % de aquellos que no han vuelto a comprar dicen que nunca van a comprar”.

Esto tiene sentido. Ellos no quieren volver a sufrir el mismo dolor. Como piedra angular del sueño americano, nadie quiere perder la propiedad de la vivienda. Pero vamos a ilustrarlo simplemente: Recuerda cuando aprendió a montar su primera bicicleta durante su niñez. ¿Dejo de montarla porque se cayó y se raspo las rodillas? O ¿Se subió de nuevo y trato hasta que fue capaz de montar sin caerse?

Comprar una casa no es tan simple como aprender a andar en bicicleta, pero ¡El concepto es el mismo! Hay muchas cosas que necesitamos aprender que afectan la capacidad para obtener el financiamiento necesario para comprar una casa. Los sucesos pasados pueden determinar si hay un período de espera. En otras palabras, ¡Tiene que dejar que sus rodillas cicatricen antes de intentarlo de nuevo!

Como hemos mencionado, la propiedad de la vivienda tiene muchos beneficios financieros y no financieros. Cada persona tiene que repasar los pros y contras, tomando el tiempo para averiguar lo que es mejor para su familia. ¿Debería continuar alquilando? O ¿Debería tratar de comprar de nuevo?

La buena noticia es que algunos “compradores bumerán” están regresando al mercado. ¡Están volviendo a montar su bicicleta?

“De 2.8 millones de antiguos propietarios cuyas ejecuciones hipotecarias, ventas por medio de la deuda o bancarrotas salieron de su informe de crédito desde enero 2016 a noviembre 2018, 11.5 % han obtenido una hipoteca nueva, según un estudio de la Agencia de calificación crediticia Experian”.

El informe de NerdWallet’s también informó que:

  • 6 % planea comprar una casa este año.
  • 39 % pretende comprar en los próximos 3 años.
  • 58 % dice que comprará dentro de los próximos 5 años.

En conclusión,

Si usted perdió una casa debido a un evento financiero, pero le gustaría revisar sus opciones, ¡Reunámonos para ayudarle a crear un plan para obtener una casa en el futuro!