Los números de las indulgencias son más bajos de lo esperado

Forbearance Numbers Are Lower than Expected | Simplifying The Market

Originalmente, algunos analistas de la industria de la vivienda estaban preocupados de que el programa de indulgencias hipotecarias (que permite a las familias retrasar los pagos a una fecha posterior) podría llevar a un aumento de las ejecuciones hipotecarias cuando terminen las indulgencias. Algunos incluso temían que pudiéramos revivir el desplome de la vivienda de 2006 a 2008 de nuevo. Sin embargo, eso parece poco probable al examinar los datos.

Según informó Odeta Kushi, economista principal adjunta de First American:

“A pesar de la moratoria federal de las ejecuciones hipotecarias, había temor de que hasta el 30 % de los propietarios de viviendas requerirían indulgencias, lo que finalmente llevaría a un tsunami de ejecuciones hipotecarias. La indulgencia no alcanzó el 30 %, sino que alcanzó un máximo del 8.6 % y ha estado disminuyendo constantemente desde entonces”.

Según los datos mas actuales de Black Knight, el porcentaje de las casas con indulgencias ha caído al 7.4 %. El informe también da la disminución de las cifras en bruto:

“La tendencia general de mejora gradual en el número de hipotecas con indulgencia activa continua. Según los últimos datos del ‘McDash Flash Forbearance Tracker’ de Black knight, El número de hipotecas con indulgencia activa disminuyó otros 71,000 durante la semana pasada, empujando el total a menos de 4 millones por primera vez desde comienzos de mayo”.

Aquí hay una gráfica que muestra la disminución de las indulgencias en los últimos meses:Los números de las indulgencias son más bajos de lo esperado | Simplifying The Market

El informe también explica que, en general, la actividad de indulgencias disminuyó con un 10 % menos de solicitudes nuevas de indulgencias para la vivienda y casi un 40 % menos de renovaciones.

¿Qué pasa con las posibles ejecuciones hipotecarias una vez que terminan las indulgencias?

Kushi también aborda esta pregunta:

“Hay dos razones principales por las que es poco probable que esta crisis produzca una ola de ejecuciones hipotecarias similar a la recesión de 2008. En primer lugar, el mercado de la vivienda está en una posición mucho mas fuerte en comparación con la década pasada. acompañado de normas crediticias más rigurosas, la relación deuda-ingreso de los hogares se encuentra en un mínimo en cuatro décadas y la plusvalía de las casas cerca de un máximo en tres décadas. De hecho, hasta ahora, los datos de MBA indican que la mayoría de los propietarios de vivienda que aprovecharon los programas de indulgencia de pagos se mantienen al día en su hipoteca o están pagando el préstamo a través de la venta de la vivienda o una refinanciación. En segundo lugar, esta recesión impulsada por el sector de los servicios está afectando desproporcionadamente a los inquilinos”.

Hay un desafío potencial

Hoy, las opciones disponibles para los propietarios evitarán un gran aumento en las ejecuciones hipotecarias. Eso es bueno no solo para las familias afectadas, sino para el mercado general de la vivienda. Sin embargo, un estudio reciente de Fannie Mae revela que muchos estadounidenses no saben que tienen opciones.

Es imperativo que las familias potencialmente afectadas entiendan mejor los programas de alivio hipotecario disponibles para ellos, para su situación personal de la vivienda y para el mercado de bienes raíces en general.

En conclusión,

Si los estadounidenses comprenden completamente sus opciones y toman buenas decisiones con respecto a esas opciones, la desaceleración económica actual no necesita llegar a una ejecución hipotecaria masiva.

Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año

Why Foreclosures Won’t Crush the Housing Market Next Year | Simplifying The Market

Con la fuerza actual del mercado de bienes raíces aumentando cada día y más estadounidenses regresando al trabajo, una recuperación mas rápida de lo esperado en el sector de la vivienda ya está en marcha. A pesar de todo, muchos siguen haciendo la pregunta: ¿Veremos una ola de ejecuciones hipotecarias como resultado de la crisis actual? Afortunadamente la investigación muestra que se espera que el número de ejecuciones hipotecarias sea mucho menor que el que experimentó este país durante la última recesión. Aquí está el porqué.

Según Black Knight Inc., el número de personas con indulgencia activa se ha estado nivelando durante el último mes (ver la gráfica a continuación):Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año | Simplifying The Market

Black Knight Inc. también señala que de las 4,208,000 familias a las que originalmente se les concedió la indulgencia, solo 2,588,000 de estos propietarios obtuvieron una prórroga. Muchos propietarios han comenzado una vez mas a pagar sus hipotecas, otros terminaron de pagar sus casas, o nunca han estado morosos en sus pagos en primer lugar. Es posible que hayan solicitado la indulgencia por precaución, pero nunca la utilizaron (véase la gráfica a continuación):Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año | Simplifying The Market

Por lo tanto, el mercado de la vivienda, y los propietarios están en una posición mucho mejor de lo que muchos piensan. Mucho de eso tiene que ver con el hecho de que los propietarios de las casas de hoy tienen más plusvalía de lo que la mayoría se da cuenta. Según John Burns Consulting, más del 42 % de las casas están libre y sin deudas, lo que significa que no están vinculadas a una hipoteca. Del 58 % restante, el propietario promedio tiene $177,000 en plusvalía. Ese número mantiene a muchos propietarios a flote hoy y les da opciones para evitar la ejecución hipotecaria.

Si bien ATTOM Data Solutions indica que existe un potencial para que el número de ejecuciones hipotecarias aumente en todo el país, es importante entender por qué no sacudirán el mercado de la vivienda esta vez:

“Estados Unidos se enfrenta a un posible aumento de las ejecuciones hipotecarias en los próximos meses que podría más que doblar el número de hogares amenazados con el desalojo por no pagas sus hipotecas”.

Ese número puede sonar masivo, pero en realidad es mucho más pequeño de lo que parece a primera vista. El número real de ejecuciones hipotecarias trimestrales activas es de 74,860. Eso es más de 7.5 veces menor que el número de ejecuciones hipotecarias que el país vio en el pico del desplome de la vivienda en 2009. Al mirar la gráfica a continuación, está claro que incluso si el número de ejecuciones hipotecarias trimestrales de hoy se duplicara, como indica ATTOM Data Solutions es una posibilidad (no es dado) solo alcanzarán lo que históricamente hablando es un rango normalizado, muy por debajo de donde terminó el mercado de la vivienda hace aproximadamente 10 años:Por qué las ejecuciones hipotecarias no destruirán el mercado de la vivienda el próximo año | Simplifying The Market

La plusvalía está aumentando, los empleos están regresando y la economía se está recuperando lentamente, por lo que la tormenta perfecta para una ola de ejecuciones hipotecarias no está realistamente en el pronóstico del mercado de la vivienda. Como señala Odeta Kushi, economista principal Adjunta de First American:

“Solo, las dificultades económicas y la falta de plusvalía son necesarias, pero no suficientes para desencadenar una ejecución hipotecaria. Solo cuando existen ambas condiciones, una ejecución hipotecaria se convierte en un resultado probable”.

Si bien estamos pensando en cualquiera que pueda terminar en una ejecución hipotecaria como resultado de esta crisis, sabemos que los propietarios de vivienda actuales tienen más opciones que hace 10 años. Para algunos, puede significar vender su casa y reducir el tamaño con ese capital, lo que es un resultado mucho mejor que la ejecución hipotecaria.

En conclusión,

Los propietarios de viviendas actuales tienen muchas más opciones para evitar las ejecuciones hipotecarias y la plusvalía seguramente está ayudando a muchos a mantenerse a flote. Incluso si la tasa actual de las ejecuciones hipotecarias se duplicara solo alcanzaría una marca que esta mas en línea con un rango históricamente normalizado, una muy buena señal para los propietarios y el mercado de la vivienda.

2 razones por las que no veremos una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño

Two Reasons We Won’t See a Rush of Foreclosures This Fall | Simplifying The Market

La crisis de la salud a la que nos enfrentamos como país ha llevado a que los negocios de todo el país tengan que reducir o interrumpirlo su servicio por completo. Esta pausa en la economía ha impactado de gran manera a la fuerza laboral y como resultado, muchas personas fueron despedidas o suspendidas. Naturalmente, eso haría que muchos crean que podríamos ver una avalancha de ejecuciones hipotecarias como la que vimos en 2008. Sin embargo, el mercado actual es muy diferente al de 2008.

La preocupación de más ejecuciones hipotecarias basada en aquellos que están desempleados es una que necesitamos entender plenamente. Hay 2 razones por las que no veremos una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño: Opciones de la extensión de indulgencia y el fuerte patrimonio de los propietarios de vivienda.

1.La extensión de indulgencia

Indulgencia, según la Oficina para la protección financiera del consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) es, “cuando su administrador hipotecario o prestamista le permite pagar temporalmente su hipoteca con un pago más bajo o detener el pago de su hipoteca”. Esta es una opción para aquellos que necesitan alivio inmediato. En la economía actual, la CFPB ha dado a los propietarios una manera de extender su indulgencia, lo que ayudará en gran medida a las familias que la necesitan en este momento crítico.

En virtud de la ley CARES, la CFPB señala:

“Si usted experimenta dificultades financieras debido a la pandemia del coronavirus, tiene derecho a solicitar y obtener una indulgencia de hasta 180 días. También tiene derecho a solicitar y obtener una extensión de hasta 180 días (para un total de hasta 360 días).”

2. El fuerte patrimonio de los propietarios de vivienda.

La plusvalía también está trabajando a favor de los propietarios de vivienda actuales. Este ahorro es otra razón por la que no veremos ejecuciones hipotecarias sustanciales en un futuro cercano. Los propietarios de las viviendas de hoy que tienen una indulgencia hipotecaria en realidad tienen más plusvalía que lo que el mercado experimento en 2008.

El informe del Monitor hipotecario de Black Knight indica que de todas las indulgencias activas que están atrasadas en el pago de su hipoteca, 77% tiene por lo menos 20 % de plusvalía (ver la gráfica a continuación):2 razones por las que no veremos una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño | Simplifying The Market

Black Knight nota:

“El alto nivel de plusvalía ofrece opciones a los propietarios de viviendas, los legisladores, los inversionistas hipotecarios y los administradores de viviendas para ayudar a evitar la actividad de ejecuciones hipotecarias posterior y las pérdidas relacionadas con el incumplimiento”.

En conclusión,

Muchos piensan que podemos ver una avalancha de ejecuciones hipotecarias este otoño, pero los hechos simplemente no cuadran en este caso. El mercado de bienes raíces actual es muy diferente al de 2008 cuando vimos a muchos abandonar sus casas cuando debían más de lo que valían sus casas. Esta vez, la plusvalía es mas fuerte y hay planes para ayudar a los afectados a soportar la tormenta.

¿Estamos a punto de ver una nueva ola de ejecuciones hipotecarias?

Are We About to See a New Wave of Foreclosures? | Simplifying The Market

Con todos los estragos causados por el COVID-19, a muchos les preocupa que podamos ver una nueva ola de ejecuciones hipotecarias. Los restaurantes, las aerolíneas, los hoteles, y muchas otras industrias están suspendiendo a los trabajadores o reduciendo drásticamente sus horas. Sin un trabajo, muchos se preguntan cómo podrán pagar sus gastos hipotecarios.

Hay muchas razones por las que no veremos un aumento en el número de ejecuciones hipotecarias como lo hicimos durante el desplome de la vivienda hace más de 10 años atrás. Estas son solo algunas:

El gobierno aprendió su lección la última vez

Durante el pasado desplome de la vivienda, el gobierno tardó en reconocer los desafíos que tenían los propietarios y esperó demasiado tiempo para conceder un alivio. Hoy, la acción está sucediendo rápidamente, solo esta semana:

  • La administración federal de la vivienda indicó que esta promulgando una “suspensión inmediata de las ejecuciones hipotecarias y los desalojos para los propietarios de viviendas unifamiliares con hipotecas aseguradas por la FHA” durante los próximos 60 días.
  • La Agencia federal de financiamiento de la vivienda anunció que está ordenando a Fannie Mae y Freddie Mac a suspender las ejecuciones hipotecarias y los desalojos por “al menos 60 días”.

Los propietarios aprendieron su lección la última vez

Cuando el mercado de la vivienda estaba fuerte a principios de la década de 2000, los propietarios ganaron una enorme cantidad de plusvalía. Muchos comenzaron a sacar esa plusvalía. Algunos comenzaron a usar sus casas como cajeros automáticos para comprar artículos de lujo como automóviles, motos acuáticas, y vacaciones de lujo. Cuando los precios bajaron, muchos se encontraban en una situación de plusvalía negativa (donde la hipoteca era mayor que el valor de sus viviendas). Algunos simplemente las abandonaron, dejando a los bancos sin otra opción que hacer una ejecución hipotecaria en sus propiedades.

Hoy, la situación de la plusvalía en los Estados Unidos es muy diferente. De 2005 a 2007 los propietarios cobraron $824 mil millones de dólares de plusvalía al refinanciar. En los últimos tres años, solo cobraron $232 mil millones, menos de un tercio de esa cantidad. Eso ha llevado a que:

  • 37 % de las casas en los Estados Unidos no tengan hipotecas en absoluto
  • Del 63 % restante, más de 1 de cada 4 tienen más del 50 % de plusvalía

Incluso si los precios cayeran (y la mayoría de los expertos no lo están prediciendo), la mayoría de los propietarios todavía tendrían grandes cantidades del valor en sus casas y no abandonarían ese dinero.

Habrá ayuda disponible para los negocios individuales y las empresas pequeñas

El gobierno es consciente del dolor financiero que ha causado este virus y seguirá causando. Ayer, la Associated Press informó:

“En un memorando, la Tesorería propuso dos infusiones en efectivo de $250,000 mil millones a los individuos: Un primer conjunto de cheques emitidos a partir del 6 de abril, con una segunda oleada a mediados de mayo. Los montos dependerán de los ingresos y del tamaño de la familia”.

El plan también recomiendo $300 mil millones para las empresas pequeñas.

En conclusión,

Estos no van a ser tiempos fáciles. Sin embargo, las lecciones aprendidas de la última crisis tienen a los estadounidenses mejor preparados para aguantar la tormenta financiera. Para aquello que no pueden, la ayuda está en camino.

Compradores bumerán: ¡No tengan miedo de comprar una casa de nuevo!

Boomerang Buyers: Don’t Be Afraid to Buy a Home Again! | Simplifying The Market

Según CoreLogic, desde 2006 a 2014 “hubo 7.3 millones de ejecuciones hipotecarias y 1.9 millones de ventas por menos de la deuda”. La vacilación que algunos estadounidenses sienten después de experimentar una ejecución hipotecaria trae a la mente el viejo refrán: “Si me engañan dos veces la culpa es mía”.

Según el informe 2019 Home Buyer Report de NerdWallet,

Trece por ciento de los estadounidenses han perdido su casa debido a un evento financiero cono la ejecución hipotecaria en los últimos 10 años. Más de 6 en 10 de ellos (61 %) aún no han comprado una casa, y 20 % de aquellos que no han vuelto a comprar dicen que nunca van a comprar”.

Esto tiene sentido. Ellos no quieren volver a sufrir el mismo dolor. Como piedra angular del sueño americano, nadie quiere perder la propiedad de la vivienda. Pero vamos a ilustrarlo simplemente: Recuerda cuando aprendió a montar su primera bicicleta durante su niñez. ¿Dejo de montarla porque se cayó y se raspo las rodillas? O ¿Se subió de nuevo y trato hasta que fue capaz de montar sin caerse?

Comprar una casa no es tan simple como aprender a andar en bicicleta, pero ¡El concepto es el mismo! Hay muchas cosas que necesitamos aprender que afectan la capacidad para obtener el financiamiento necesario para comprar una casa. Los sucesos pasados pueden determinar si hay un período de espera. En otras palabras, ¡Tiene que dejar que sus rodillas cicatricen antes de intentarlo de nuevo!

Como hemos mencionado, la propiedad de la vivienda tiene muchos beneficios financieros y no financieros. Cada persona tiene que repasar los pros y contras, tomando el tiempo para averiguar lo que es mejor para su familia. ¿Debería continuar alquilando? O ¿Debería tratar de comprar de nuevo?

La buena noticia es que algunos “compradores bumerán” están regresando al mercado. ¡Están volviendo a montar su bicicleta?

“De 2.8 millones de antiguos propietarios cuyas ejecuciones hipotecarias, ventas por medio de la deuda o bancarrotas salieron de su informe de crédito desde enero 2016 a noviembre 2018, 11.5 % han obtenido una hipoteca nueva, según un estudio de la Agencia de calificación crediticia Experian”.

El informe de NerdWallet’s también informó que:

  • 6 % planea comprar una casa este año.
  • 39 % pretende comprar en los próximos 3 años.
  • 58 % dice que comprará dentro de los próximos 5 años.

En conclusión,

Si usted perdió una casa debido a un evento financiero, pero le gustaría revisar sus opciones, ¡Reunámonos para ayudarle a crear un plan para obtener una casa en el futuro!