Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria

Understand Your Options To Avoid Foreclosure | Simplifying The Market

Aunque que los expertos están de acuerdo en que no hay posibilidad de una crisis de ejecuciones hipotecarias a gran escala, hay un número de propietarios de vivienda que posiblemente pueden estar enfrentándose a una ejecución hipotecaria. Si bien el porcentaje general de los propietarios de vivienda en riesgo está disminuyendo con el tiempo (ver la gráfica a continuación), no es un consuelo para aquellas personas que enfrentan desafíos actualmente.

Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria | Simplifying The Market
Si no ha aprovechado el período del plan de aplazamiento de pagos, puede ser momento de investigar y comprender sus opciones. Comience por entender qué es una ejecución hipotecaria. Investopedia la define así:

La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el cual un prestamista intenta recuperar la cantidad adeudada en un préstamo incumplido tomando posesión y vendiendo la propiedad hipotecada. Por lo general, el incumplimiento se desencadena cuando un prestatario deja de hacer un número especifico de pagos mensuales…”

La buena noticia es que hay alternativas disponibles para ayudarle a evitar tener que pasar por el proceso de la ejecución hipotecaria, que incluyen:

  • Reinstalación
  • Modificación del préstamo
  • Entregar la escritura en lugar de ejecución hipotecaria
  • Venta por menos de la deuda

Pero antes de seguir cualquiera de esos caminos, vale la pena ver si tiene suficiente plusvalía en su casa para venderla y proteger su inversión.

Entienda sus opciones: vender su casa

Plusvalía es la diferencia entre lo que debe en la casa y su valor en el mercado en función de factores como la apreciación del precio.

En el mercado actual de bienes raíces, muchos propietarios tiene mucha más plusvalía en su casa de lo que creen. Durante el último año, la demanda de los compradores ha sido alta, pero la oferta de las viviendas ha sido baja. Eso ha llevado a un aumento sustancial en el valor de las viviendas. Cuando los precios suben, también lo hace la cantidad de plusvalía que tiene en su casa.

Según CoreLogic, en promedio, los propietarios de las viviendas ganaron $33,400 en plusvalía en los últimos 12 meses, y el promedio de la plusvalía en las casas hipotecadas ahora es de $216,000 (vea el mapa a continuación):Comprenda sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria | Simplifying The Market
Entonces, ¿Qué significa esto para usted? Es probable que, durante el año pasado el valor de su casa y por lo tanto su plusvalía hayan aumentado drásticamente. Si ha estado en su casa por un tiempo, los pagos de la hipoteca que ha hecho con el tiempo han eliminado el saldo de su préstamo. Si el valor actual de su casa es más alto de lo que aún debe en su préstamo, es posible que pueda usar ese aumento a su favor.

Frank Martell, Presidente y CEO de CoreLogic, explica cómo la plusvalía puede ayudar:

La plusvalía de los propietarios de las viviendas se ha mas que duplicado en la última década y se ha convertido en un amortiguador crucial para muchos que están enfrentando los desafíos de la pandemia. Estas ganancias se han convertido en una herramienta financiera importante y han impulsado la confianza del consumidor en el mercado de la vivienda de los Estados Unidos”.

No lo haga solo: apóyese en los expertos para obtener consejos

Para averiguar cuánto vale su casa en el mercado actual, trabaje con un profesional local en bienes raíces. Podemos darle un estimado de lo que su casa podría valer en función de las ventas recientes de las casas similares en su área. Dado que los precios de las viviendas aún están apreciando, es posible que pueda vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

Si descubre que tiene que buscar otras opciones, su agente también puede ayudarle con eso. Podemos ponerlo en contacto con otros profesionales en la industria, como consejeros de la vivienda que pueden analizar su situación y ofrecerle consejos sobre los próximos pasos si vender no es la mejor alternativa.

En conclusión,

Si usted es un propietario que enfrenta dificultades, vamos a comunicarnos para explorar sus opciones y ver si puede vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

4 Razones por las que el fin del plan de aplazamiento de pagos no conducirá a una ola de ejecuciones hipotecarias

4 Reasons Why the End of Forbearance Will Not Lead to a Wave of Foreclosures | Simplifying The Market

Con los planes de aplazamiento de pagos a punto de llegar a su fin, a muchos les preocupa que el mercado de la vivienda experimente una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que sucedió después de la burbuja de la vivienda hace 15 años atrás. Aquí hay cuatro razones por las que eso no sucederá.

1. Hay menos propietarios de viviendas en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, alrededor de 9.3 millones de propietarios perdieron su casa en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o simplemente porque se la devolvieron al banco.

A medida que se emitieron las órdenes de permanecer en casa a principios del año pasado, el temor abrumador era que la pandemia podría diezmar la industria de la vivienda de una manera similar. Muchos expertos proyectaron que el 30 % de todos los titulares de hipotecas entrarían en el plan de aplazamiento de pagos. Solo el 8.5 % en realidad lo hizo, y ese número se ha reducido ahora al 3.5%.

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en el aplazamiento se situaba en 1,863,000. Eso definitivamente es un gran número, pero nada cerca de los 9.3 millones.

2. La mayoría de los 1.86 millones con el plan de aplazamiento de los pagos tienen suficiente plusvalía para vender su casa

De los 1.86 millones de propietarios de viviendas que actualmente están en el plan de aplazamiento de pagos, el 87 % tiene al menos un 10 % de plusvalía en sus casas. El número del 10 % de plusvalía es importante porque permite a los propietarios vender sus casas y pagar los gastos relacionados, en lugar de dañar su crédito con una ejecución hipotecaria o una venta por menos de la deuda.

El 13 % restante podría no tener la opción de vender. Por lo tanto, si todo el 13 % de las 1.86 millones de casas entraran en una ejecución hipotecaria, eso daría un total de 241,800 hipotecas. Para dar contexto a ese número, aquí están las cifras anuales de las ejecuciones hipotecarias de los tres años previos a la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

El número probable de ejecuciones hipotecarias que salen del programa de aplazamiento no está nada cerca al número de ejecuciones hipotecarias que salieron del desplome de la vivienda hace 15 años. Sin embargo, la cifra sí hace una comparación similar a la de los tres años anteriores a la pandemia.

3. El mercado actual puede absorber cualquier número de casas para la venta que llegue al mercado

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, había un exceso de oferta de casas para la venta. La situación es exactamente la contraria hoy. En 2008, hubo un suministro para 9 meses de casas para la venta. Actualmente, ese número se sitúa en menos de 3 meses de inventario en el mercado.

Como Lawrence Yun, Economista principal de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), explica al abordar las posibles ejecuciones hipotecarias que podrían surgir del programa de aplazamiento de pagos:

“Cualquier aumento de las ejecuciones hipotecarias probablemente será absorbido rápidamente por el mercado. No conducirá a ninguna baja de los precios”.

4. Los que están en el poder harán lo que sea necesario para evitar una ola de ejecuciones hipotecarias

Apenas el viernes pasado, la Casa Blanca publicó una hoja informativa que explica cómo a los propietarios con hipotecas respaldadas por el gobierno se les darán más opciones para permitirles mantener sus casas cuando salgan del aplazamiento. Aquí hay dos ejemplos mencionados en el informe:

  • “Para los propietarios de viviendas que pueden reanudar su pago hipotecario mensual previo a la pandemia y donde las agencias tienen la autoridad, las agencias continuarán exigiendo a los administradores de hipotecas que ofrezcan opciones que permitan a los prestatarios mover los pagos perdidos al final de la hipoteca sin costo adicional para el prestatario”.
  • “Los nuevos pasos que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés), el Departamento de Agricultura (USDA por sus siglas en inglés) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA por sus siglas en inglés) están anunciando que tendrán como objetivo proporcionar a los propietarios una reducción de aproximadamente el 25 % en los pagos mensuales del principal e intereses para garantizar que puedan permanecer en sus casas y crear plusvalía a largo plazo. Esto trae opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por HUD, USDA y VA en alineamiento con las opciones para los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac”.

Al evaluar las cuatro razones anteriores, está claro que no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias que llegarán al mercado a medida que el programa de aplazamiento de pagos llega a su fin.

En conclusión,

Como Ivy Zelman, fundadora de la principal firma analítica del mercado de la vivienda Zelman & Asociados señala:

«La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de aproximadamente cero por ciento».

No es demasiado tarde para solicitar un plan de aplazamiento de pagos

It’s Not Too Late To Apply For Forbearance | Simplifying The Market

Durante el año pasado, la pandemia hizo difícil que algunos propietarios hicieran sus pagos hipotecarios. Afortunadamente, el gobierno inicio un programa de aplazamiento de pagos para proporcionar el apoyo necesario. A menos que se extienda una vez más, algunos de estos planes y las opciones de aplazamiento de pago hipotecario correspondientes vencerán pronto. Dicho esto, todavía hay tiempo para solicitar ayuda. Si su préstamo está respaldado por HUD/FHA, USDA, o VA, puede solicitar el aplazamiento inicial antes del 30 de junio de 2021.

Recientemente, el Instituto de Finanzas del Consumidor del Banco de la Reserva Federal de Philadelphia encuestó una muestra nacional de 1,172 propietarios con hipotecas. Ellos discutieron la familiaridad y comprensión de las adaptaciones de los prestamistas que podrían estar disponibles bajo la ley de Ayuda, Socorro y Seguridad Económica del Coronavirus (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act). Los resultados indican que algunos prestatarios no aprovecharon el apoyo disponible a través del plan de aplazamiento de pagos:

“La mayoría de los prestatarios que no habían utilizado el plan de aplazamiento de pagos durante la pandemia informaron que era porque simplemente no lo necesitaban. Sin embargo, entre el resto, la falta de comprensión sobre las adaptaciones disponibles también puede estar jugando un papel. Alrededor de 2 de cada 3 en este grupo informaron no buscar el plan de aplazamiento de pagos porque no estaban seguros o pesimistas sobre si calificaran, a pesar de que una alta fracción de los prestatarios son elegibles para el aplazamiento bajo la ley de Ayuda, Socorro y Seguridad Económica del Coronavirus”.

Estas son algunas de las razones por las que esos prestatarios no optaron por el aplazamiento:

  • Les preocupa que el aplazamiento pudiera ser costoso.
  • No entendían como solicitar el plan de aplazamiento de pagos.
  • No entendían cómo funcionaban los planes y/o si calificaran.

Si tiene preguntas o inquietudes similares, las siguientes respuestas pueden aliviar sus temores.

Si le preocupa que el aplazamiento pueda ser costoso:

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) explica:

Para la mayoría de los préstamos, no le cobrarán de su cuenta tarifas, penalidades, o intereses (más allá de los montos ya programados), y no necesita enviar documentación adicional para calificar. Usted simplemente tiene que comunicarle al administrador de su hipoteca que pasa por dificultades financieras por causa de la pandemia.”

Es importante ponerse en contacto con su proveedor de la hipoteca (la empresa a la que envía su pago hipotecario cada mes) para explicar su situación actual y determinar el mejor plan disponible para sus necesidades.

Si no está seguro de cómo solicitar el plan de aplazamiento de pagos.

Estos son los 5 pasos que seguir al solicitar el plan de aplazamiento de pagos:

  1. Encuentre la información de contacto de su administrador.
  2. Llame a su administrador.
  3. Pregunte si es elegible para la protección bajo la ley CARES.
  4. Pregunte qué sucede cuando termina el período de aplazamiento de pagos.
  5. Pídale a su administrador que le proporcione el acuerdo por escrito.

Si no entiende cómo funcionan los planes y/o si califica.

Así es como la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) explica el programa:

El aplazamiento ocurre cuando el administrador o prestamista de su hipoteca, le permite pausar o reducir sus pagos por un tiempo limitado, mientras usted se recupera financieramente

El aplazamiento no significa que los pagos hayan sido perdonados o eliminados. Usted tendrá que pagar los montos aplazados o reducidos más adelante. En un aplazamiento, usted está aún obligado a hacer los pagos omitidos, tal vez lo haga en un período de tiempo, o cuando refinancie o venda su vivienda. Antes de que termine el aplazamiento, el administrador le contactará para hablar acerca de cómo pagará usted los montos omitidos.”

La CFPB también menciona quién es elegible para recibir aplazamiento:

“Usted podría tener derecho a recibir alivio con aplazamiento por dificultades relacionadas al COVID-19, si:

  • Pasa por dificultades financieras, directa o indirectamente relacionadas con la pandemia del coronavirus
  • Tiene una hipoteca respaldada por el gobierno Federal, lo que incluye a préstamos del HUD/FHA, el VA, el USDA, Fannie Mae, y Freddie Mac

Para las hipotecas que no están respaldadas por el gobierno Federal, los administradores de las mismas podrían ofrecer opciones similares de aplazamiento; si tiene dificultades para pagar la suya, los administradores, por lo general, están obligados a discutir opciones de alivio con usted, esté o no su préstamo respaldado por el gobierno Federal.”

En conclusión,

Al igual que muchos estadounidenses, su casa puede ser su mayor activo. Al actuar rápidamente, es posible que pueda aprovechar las opciones de alivio crítico para que le ayude a mantenerse en su hogar. Incluso si intento solicitar al principio de la pandemia y por alguna razón no funcionó, inténtelo de nuevo, Póngase en contacto con su proveedor hipotecario hoy mismo para determinar si califica. Si tiene inquietudes adicionales, vamos a comunicarnos para contestar sus preguntas y determinar si también hay otras opciones de alivio hipotecario en nuestra área.

4 razones principales por las que los hogares con plan de aplazamiento de pagos NO perderán su casa en una ejecución hipotecaria

4 Major Reasons Households in Forbearance Won’t Lose Their Homes to Foreclosure | Simplifying The Market

Ha habido muchas conjeturas sobre lo que sucederá una vez que los 2.54 millones de hogares que actualmente tienen un plan de aplazamiento de pagos ya no tengan la protección del programa. Algunos asumen que podría haber potencialmente millones de ejecuciones hipotecarias listas para salir al mercado. Sin embargo, hay cuatro razones por las que no sucederá.

1. Casi el 50 % deja el plan de aplazamiento de pagos estando al día en los pagos

Según la Asociación nacional de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés), los datos hasta el 20 de marzo muestran que el 48.9 % de los propietarios que ya han abandonado el programa estaban al día en sus pagos hipotecarios.

  • El 26.6 % realizó sus pagos mensuales durante su período de plan de aplazamiento
  • El 14.7 % se puso al día con los pagos vencidos
  • El 7.6 % pagó el préstamo en su totalidad

Esto no significa que los más de dos millones que aún están en el plan salgan exactamente de la misma manera. Sin embargo, nos da una idea de las posibilidades.

2. Los bancos no quieren que les entreguen las casas

Los bancos aprendieron las lecciones del desplome de 2008. Las instituciones crediticias no quieren los dolores de cabeza de gestionar las ejecuciones hipotecarias de las propiedades. Esta vez, están trabajando con los propietarios para ayudarles a permanecer en sus hogares.

Por ejemplo, alrededor del 50 % de todas las hipotecas están respaldadas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés). En 2008, la FHFA ofreció a 208K propietarios de viviendas algún tipo de acción de retención de las viviendas, que son opciones ofrecidas a un prestatario que tiene la capacidad financiera para entrar en una opción de solución y que quiere quedarse con su casa. Las opciones de retención de las viviendas incluyen plan temporal de aplazamiento de pagos, modificaciones de préstamos o aplazamiento parcial del préstamo. Lo que ayudó a los prestatarios morosos a permanecer en sus hogares. En el último año, la FHFA ha ofrecido esa misma protección a más de un millón de propietarios.

Casi todas las instituciones crediticias están trabajando con sus prestatarios. El informe del MBA reveló que de los propietarios que han dejado el plan de aplazamiento de pagos, el 35.5 % ha elaborado un plan de pago con su prestamista.

  • Al 26.5% se le concedió un aplazamiento del préstamo donde el prestatario no tiene que pagar los intereses o el principal del préstamo por un período acordado.
  • El 9 % recibió una modificación del préstamo.

3. No hay un deseo político de llegar a cabo ejecuciones hipotecarias en estos hogares

El gobierno parece decidido a no permitir que individuos o familias pierdan sus casas. Bloomberg informó recientemente:

“Las compañías hipotecarias podrían enfrentar sanciones si no toman medidas para evitar la avalancha de ejecuciones hipotecarias que amenaza con golpear el mercado de la vivienda a finales de este año, dijo un regulador estadounidense. La advertencia de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) está ligada al alivio del plan de aplazamiento de pagos que ha permitido a millones de prestatarios retrasar sus pagos hipotecarios debido a la pandemia… Los administradores hipotecarios deben empezar a comunicarse con los propietarios afectados ahora para asesorarlos sobre las formas en que pueden modificar sus préstamos”.

El CFPB propone un nuevo conjunto de directrices para garantizar que las personas puedan conservar sus casas. Estos son los puntos principales de la propuesta:

  • La norma propuesta proporcionaría un período especial de revisión previa a la ejecución hipotecaria que generalmente prohibiría a los administradores iniciar la ejecución hipotecaria hasta después del 31 de diciembre de 2021.
  • La norma propuesta permitiría a los administradores ofrecer ciertas opciones simplificadas de modificación de préstamos a los prestatarios con dificultades relacionadas con COVID-19 basadas en la evaluación de una solicitud incompleta.
  • La regla de la propuesta quiere cambios temporales en ciertas comunicaciones requeridas de los administradores para asegurarse de que los prestatarios reciban información clave sobre sus opciones en el momento adecuado.

Aquí está todo el informe de 150 páginas: ‘Protections for Borrowers Affected by the COVID-19 Emergency Under the Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), Regulation X. (Protecciones para prestatarios afectados por la emergencia COVID-19 bajo la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes raíces (RESPA por sus siglas en inglés), Regulación X.)

Algunos cuestionan si la CFPB tiene poder de retrasar las ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, en este momento en la historia, es difícil apostar lo contrario.

4. Si todo lo demás falla, los propietarios venderán sus casas antes de una ejecución hipotecaria

Los propietarios de vivienda tienen un nivel récord de plusvalía en sus propiedades. Según el último informe ‘Home Equity Report’ de CoreLogic, actualmente la plusvalía promedio de las casas hipotecadas es de $204,000. A esto hay que añadir que el 38 % de las viviendas no tienen hipotecas y usted puede ver el nivel de plusvalía disponible para el propietario actual.

Al igual que los bancos, los propietarios aprendieron la lección con el desplome de la vivienda.

“De la misma manera que los abuelos y bisabuelos fueron influidos por la Gran Depresión, gran parte del público hoy recuerda la crisis hipotecaria de 2006, las ejecuciones hipotecarias, el desempleo y los fracasos bancarios que creó. Nadie quiere repetir esa experiencia… y puede explicar por qué tanto capital en bienes raíces permanece libre de hipotecas”.

¿Qué significa eso para la situación del plan de aplazamiento de pagos? Según Black Knight:

“Solo uno de cada diez propietarios en plan de aplazamiento de pagos tiene menos del 10 % de plusvalía en su casa, normalmente el mínimo necesario para poder vender a través de los canales tradicionales de bienes raíces para evitar la ejecución hipotecaria”.

En conclusión,

Los informes de ejecuciones hipotecarias masivas a punto de llegar al mercado son muy exagerados. Como Ivy Zelman, Directora ejecutiva de Zelman & Asociados con aproximadamente 30 años de experiencia cubriendo la industria de la vivienda y las industrias relacionadas con la vivienda, proclamó recientemente:

“La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de alrededor del cero por ciento”.

¿Habrá más casas para comprar este año?

Are There Going to Be More Homes to Buy This Year? | Simplifying The Market

Si está buscando una casa para comprar ahora mismo y tiene problemas para encontrarla, no está solo. En un momento como este, cuando hay tan pocas casas para la venta, es normal preguntarse si realmente encontrará una casa para comprar. Según la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), en todo el país, el inventario de casas disponibles para la venta se encuentra en un mínimo histórico, el punto más bajo registrado desde que NAR comenzó a hacer seguimiento de esta métrica en 1982. Sin embargo, se espera que más casas lleguen al mercado este año. Vamos a desglosar las tres áreas claves de donde probablemente vendrán a medida que continúa el 2021.

1. Los propietarios que no vendieron el año pasado

En 2020, muchos vendedores decidieron hacer una pausa en sus planes de mudanza por una serie de razones diferentes. Desde preocupaciones por la salud sobre la pandemia hasta la incertidumbre financiera, muchos propietarios decidieron no mudarse el año pasado.

Ahora que se están distribuyendo las vacunas y hay una luz al final del túnel de COVID-19, debería traer algo de tranquilidad a muchos vendedores potenciales. Como señala Danielle Hale, Economista Principal de Realtor.com,

“Afortunadamente para los aspirantes a compradores de vivienda, esperamos que los vendedores regresen al mercado, ya que vemos una mejoría en la economía y progreso contra el coronavirus”.

Muchos de los propietarios que decidieron no vender en 2020 entrarán en el mercado mas adelante este año a medida que comiencen a sentirse mas cómodos mostrando su casa en persona, entendiendo su situación financiera y simplemente teniendo mas seguridad en la vida.

2. Se construirán más viviendas nuevas

El año pasado fue in buen año para los constructores de viviendas, y según la Asociación Nacional de Constructores de viviendas (NAHB por sus siglas en inglés), se espera que 2021 sea aún mejor:

“Para 2021, NAHB espera un crecimiento continuo en la construcción unifamiliar. Será el primer año en el que la construcción total unifamiliar superará el millón de iniciaciones de construcción desde la Gran Recesión”.

Con más casas construyéndose en muchos mercados de todo el país, los propietarios que buscan casas nuevas que satisfagan sus necesidades cambiantes podrán mudarse a las casas de sus sueños. Cuando vendan sus casas actuales, esto creará oportunidades para aquellos que buscan encontrar una casa que ya esté construida y establece una simple reacción en cadena para los compradores esperanzados.

3. Los afectados financieramente por la crisis económica

Muchos expertos no anticipan una gran ola de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado, dada las opciones de los planes de aplazamiento de pagos ofrecidas a los propietarios actuales a lo largo de la pandemia. Sin embargo, algunos de los propietarios que se han visto afectados económicamente tendrán que mudarse este año. También hay propietarios que no aprovecharon la opción de plan de aplazamiento de pagos o ya estaban en una situación de ejecución hipotecaria antes de que comenzara la pandemia. En esos casos, los propietarios pueden decidir vender sus casas en lugar de entrar en el proceso de la ejecución hipotecaria, especialmente dada la plusvalía  en las casas actualmente, Lawrence Yun, Economista Principal de NAR explica:

“Dadas las enormes ganancias de los precios recientemente, no creo que muchas casas tendrán que ir a la ejecución hipotecaria… Creo que las casas se venderán y quedará dinero en efectivo para el vendedor, incluso en una situación de subasta. Así que eso es un poco de consuelo que no esperamos una venta masiva de propiedades en subasta”.

Como podemos ver, parece que vamos a tener un aumento en el número de casas en venta en 2021. Con los temores de la pandemia comenzando a aliviarse, más casas siendo construidas, y más casas llegando al mercado antes de la ejecución hipotecaria, hay esperanza si planea comprar este año. Y si está pensando vender y hacer un cambio, hacerlo mientras la demanda por su casa es alta podría crear una opción excepcional de mudanza para usted.

En conclusión,

La demanda de vivienda es alta y la oferta es baja, así que, si está pensando en mudarse, es un buen momento para hacerlo. Es probable que haya muchos compradores que están buscando una casa como la suya, y vienen opciones para que usted también encuentre una casa nueva. Vamos a comunicarnos hoy mismo para que vea cómo puede beneficiarse de las oportunidades disponibles en nuestro mercado.

3 maneras en las que la plusvalía puede tener un impacto importante en su vida

3 Ways Home Equity Can Have a Major Impact on Your Life | Simplifying The Market

Ha habido muchos titulares informando sobre cómo la plusvalía de los propietarios de vivienda (la diferencia entre el valor actual de su casa en el mercado y la cantidad que debe en su hipoteca) ha aumentado drásticamente en los últimos años. CoreLogic indicó que la plusvalía aumentó $17,000 para el propietario promedio solo en el último año. ATTOM Data Solutions, en su último informe de la plusvalía de las viviendas estadounidenses (U.S. Home Equity Report), reveló que el 30.2 % de los 59 millones de viviendas hipotecadas en los Estados Unidos tienen al menos un 50 % de plusvalía. Eso ni siquiera incluye el 38 % de las casas que son propiedad libre y sin deudas, lo que significa que no tienen una hipoteca en absoluto.

¿Cómo puede la plusvalía ayudar a un hogar?

Tener plusvalía puede afectar drásticamente su vida. La plusvalía es como una cuenta de ahorros que puede aprovechar cuando necesita dinero en efectivo. Sin embargo, al igual que cualquier otro ahorro, usted debe ser sensato en la forma en que la utiliza. Aquí hay tres buenas razones para considerar al utilizar su plusvalía.

1. Usted está experimentando dificultades financieras (pérdida de trabajo, gastos médicos, etc.)

La plusvalía le da opciones durante los tiempos financieros difíciles. Con la plusvalía, usted podría refinanciar su casa para obtener dinero en efectivo que pueda aliviar la carga. También lo pone en una mejor posición para hablar con el banco sobre la restauración de su préstamo hipotecario hasta que pueda volver a ponerse de pie.

Hoy, hay 2.7 millones de estadounidenses que están actualmente en un programa de aplazamiento de pagos debido a la pandemia. El noventa por ciento de los que están en el programa tienen al menos un 10 % de plusvalía. Eso los coloca en una mejor posición para obtener una modificación del préstamo en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria porque muchos bancos verán el capital como una forma de garantía en el acuerdo nuevo. Si está en esa posición, incluso si no puede obtener una modificación, la plusvalía le da la opción de vender su casa y alejarse con su capital en lugar de perder la casa y su inversión en ella.

2. Usted necesita dinero para empezar un negocio nuevo

Todos hemos escuchado las historias sobre cuantas compañías grandes estadounidenses comenzaron en al garaje del fundador (Es decir, Disney, Hewlett Packard, Apple, Yankee Candle, Keeping Current Matters). Sin embargo, lo que tal vez no nos damos cuenta es que el garaje (junto con el resto de la casa) suministró el dinero para poner en marcha muchas de estas empresas en forma de una refinanciación.

Si le apasiona una idea que tiene para un producto nuevo o servicio, la plusvalía en su casa puede permitirle hacer realidad ese sueño.

3. Usted quiere invertir en el futuro de un ser querido

Ha sido una tradición antigua en este país para muchos hogares ayudar a pagar los gastos universitarios de los hijos. Algunos han aprovechado la plusvalía para hacer eso.

Además, George Ratiu, Economista Principal de realtor.com, señala:

“El 52 % de los estadounidenses que compraron su primera casa en 2020 dijeron que obtuvieron ayuda con su pago inicial de amigos o familiares. ¿El prestamista número uno? Sus padres”.

Es seguro asumir que un porcentaje de ese dinero del pago inicial probablemente vino de la plusvalía de la casa.

En conclusión,

Los ahorros en cualquier forma son algo bueno. Los ahorros forzados que puede obtener al realizar el pago hipotecario le permiten crear riqueza a través de la plusvalía. Esa plusvalía puede ser útil tanto en tiempos buenos como en los mas desafiantes.

3 razones por las que ‘definitivamente no’ estamos en una burbuja de la vivienda

3 Reasons We’re Definitely Not in a Housing Bubble | Simplifying The Market

El valor de las casas aumentó alrededor del diez por ciento en 2020, y se prevé que suba alrededor de cinco por ciento este año. Esto tiene a algunos expresando preocupación de que podemos están en otra burbuja de la vivienda como la que experimentamos hace poco más de una década. Aquí hay tres razones por las que este mercado es totalmente diferente.

1. Esta vez… la oferta de la vivienda es extremadamente limitada

El precio de cualquier artículo en el mercado está determinado por la oferta y la demanda. Si la oferta es alta y la demanda es baja, los precios normalmente caen. Si la oferta es baja y la demanda es alta, los precios aumentan naturalmente.

En bienes raíces, la oferta y la demanda se miden por “el suministro mensual del inventario” que se basa en el número de viviendas actualmente en venta en comparación con el número de compradores en el mercado. El suministro mensual normal del inventario para el mercado es para unos 6 meses. Cualquier cosa por encima de eso se define como un mercado de los compradores, indicando que los precios atenuaran. Cualquier cosa por debajo de eso se define como un mercado de los vendedores donde los precios normalmente aumentan.

Entre 2006 y 2008, el suministro mensual del inventario aumentó de poco más de 5 meses a 11 meses. La oferta mensual era para más de 7 meses en veintisiete de esos treinta y seis meses. Sin embargo, el valor de las viviendas continúo aumentando.

El inventario mensual ha estado por debajo de 5 meses durante los últimos 3 años, por debajo de 4 por trece de los últimos catorce meses, menos de 3 por los últimos seis meses, y actualmente se sitúa en 1.9 meses.

Recuerde, si la oferta es baja y la demanda es alta, los precios aumentan naturalmente.

2. Esta vez… la demanda por la vivienda es real

Durante en auge de la vivienda a mediados de la década de 2000, estaba lo que Robert Schiller, un miembro del Centro Internacional de la escuela de Gerencia de Yale llamó exuberancia irracional. La definición del término es, “un optimismo del mercado infundado que carece de una base real de valoración fundamental, sino que se basa en factores psicológicos”. La gente se vio atrapada en el frenesí y compró casas basado en una creencia poco realista de que el valor de las viviendas seguiría aumentando sin que tuvieran en cuenta las tendencias históricas del mercado.

La industria hipotecaria alimentó esta locura al poner dinero de las hipotecas a disposición de casi cualquier persona. Prueba de ello es el Índice de la disponibilidad del crédito hipotecario publicado por la Asociación Nacional de Banqueros Hipotecarios. Cuanto mayor sea el índice, mas fácil será obtener una hipoteca; cuanto más bajo es el índice, mas difícil es. Antes del auge de la vivienda, el índice estaba justo por debajo de 400. En 2006, el índice alcanzó un máximo histórico de más de 868… de nuevo, cualquiera podría obtener una hipoteca. Hoy, el índice se sitúa en 122.5, muy por debajo incluso de los niveles previos al auge.

En el mercado de bienes raíces actual, la demanda es real no fabricada. Los Millennials, la generación más grande el país, han llegado a la mayoría de edad para casarse y tener hijos que son dos de los impulsores principales para la propiedad de la vivienda. La pandemia ha hecho que cada hogar redefina el significado de “un hogar” y reevalúe si su casa actual cumple con esa nueva definición. Este deseo de poseer, junto con las tasas hipotecarias históricamente bajas, hace que comprar una casa hoy sea una buena y solida decisión financiera. Por lo tanto, la demanda actual es real.

Recuerde, si la oferta es baja y la demanda es buena, los precios aumentan naturalmente.

3. Esta vez… las casas tienen un montón de plusvalía

Durante en auge de la vivienda, no fueron solo los compradores los que quedaron atrapados en el frenesí. Los propietarios existentes comenzaron a usar sus hogares como cajeros automáticos. Hubo una ola de “refinanciaciones con entrega de dinero en efectivo” que permitieron a los propietarios retirar la plusvalía de su casa. Desde 2005 hasta 2007, ¡Los estadounidenses sacaron $824 mil millones de dólares! Eso dejo a muchos propietarios con poca o ninguna plusvalía en sus casas. A medida que los precios comenzaron a bajar, algunos propietarios se encontraron en una situación de plusvalía negativa (donde la hipoteca era más alta que el valor de su casa). Muchos incumplieron con sus pagos, lo que dio lugar a una avalancha de ejecuciones hipotecarias.

Hoy, tanto los bancos como los estadounidenses han demostrado que aprendieron una lección que formó la crisis de la vivienda hace poco más de una década. El volumen de refinanciaciones con entrega de dinero en efectivo en los últimos tres años fue de menos de un tercio en comparación con los tres años llegando al desplome.

Este enfoque conservador ha llevado a niveles de plusvalía nunca vistos. Según datos de la Oficina del Censo, más del 38 % de las viviendas ocupadas por los propietarios están “libres y sin deuda” (sin hipoteca). Además, ATTOM Data Solutions acaba de publicar su Informe de la plusvalía del Q4 2020. Que reveló:

17.8 millones de propiedades residenciales en los Estados Unidos fueron consideradas ricas en plusvalía, lo que significa que la cantidad estimada combinada de los préstamos garantizados por esas propiedades fue del 50 por ciento o menos de su valor estimado en el mercado. El recuento de las propiedades ricas en plusvalía en el cuarto trimestre de 2020 representó el 30.2 por ciento, o aproximadamente una de cada tres, de los 59 millones de viviendas hipotecadas en los Estados Unidos”.

Si combinamos el 38 % de las viviendas que están libres y sin deudas con el 18.7 % de todas las viviendas que tienen al menos 50 % de plusvalía (30.2 % del restante 62 % con una hipoteca), nos damos cuenta de que el 56.7 % de todas las viviendas en este país tienen un mínimo del 50 % de plusvalía. Esto es notablemente mejor que la situación de la plusvalía en 2008.

En conclusión,

Esta vez, la oferta de la vivienda está en mínimos históricos. La demanda es real y correctamente motivada. Los propietarios tienen suficiente plusvalía para hacer frente a una caída en el valor de las casas. Esto no se parece en nada a 2008. De hecho, es exactamente lo contrario.

¿Qué sucede cuando los propietarios dejan su plan de aplazamiento de pagos?

What Happens When Homeowners Leave Their Forbearance Plans? | Simplifying The Market

Según el último informe de Black Knight, Inc., un respetado proveedor de datos y análisis para las compañías hipotecarias, 6.48 millones de hogares han entrado en un plan de aplazamiento de pagos como resultado de las preocupaciones financieras provocadas por la pandemia COVID-19. Aquí es donde están estos propietarios en este momento:

  • 2,543,000 (39 %) están al día con sus pagos y han dejado el programa.
  • 625,000 (9 %) han pagado el total de sus hipotecas.
  • 434,000 (7 %) han negociado un plan de pago y han dejado el programa.
  • 2,254,000 (35 %) han extendido su plan original de aplazamiento de pagos.
  • 512,000 (8 %) todavía están en su plan original de aplazamiento de pagos.
  • 116,000 (2 %) han dejado el programa y todavía están atrasados en los pagos.

Esto demuestra que de los casi 3.72 millones de propietarios de vivienda que han abandonado el programa, solo 116,000 (2 %) salió mientras todavía estaban atrasados en sus pagos. Todavía hay 2.77 millones de prestatarios en un plan de aplazamiento de pagos. Nadie sabe con certeza cuántos de ellos se convertirán en ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, hay tres razones principales por las que la mayoría de los expertos creen que no habrá un Tsunami de ejecuciones hipotecarias como vimos durante el desplome del sector la vivienda hace más de una década:

  1. Casi el 30 % de los prestatarios en un plan de aplazamiento de pagos siguen vigentes en sus pagos hipotecarios.
  2. Es probable que los bancos no quieran repetir los errores de 2008-2012 cuando pusieron un gran número de ejecuciones hipotecarias en sus libros. Esta vez, muchos negociarán en su lugar un plan de modificación con el prestatario, lo que permitirá a los hogares mantener la propiedad de la casa.
  3. Con la plusvalía significativa que los propietarios de vivienda tienen hoy, muchos podrán vender en lugar de entrar en una ejecución hipotecaria.

¿Estarán llegando al mercado las ejecuciones hipotecarias? Si. Hay cientos de miles de ejecuciones hipotecarias en este país cada año. Las personas experimentan dificultades económicas, y en algunos casos, no pueden cumplir con sus obligaciones hipotecarias.

Este es el desglose de las ejecuciones hipotecarias nuevas de los últimos tres años, antes de la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

Durante los tres primeros trimestres de 2020 (los últimos datos disponibles), solo había 114,789 ejecuciones hipotecarias nuevas. Si el 10 % de los que están actualmente en plan de aplazamiento de pagos entraran en ejecuciones hipotecarias, 275,000 ejecuciones hipotecarias se añadirían al mercado en 2021. Eso sería un año promedio como muestran los números anteriores.

¿Qué sucede si el número es superior al 10 %?

Si experimentáramos una tasa de ejecuciones hipotecarias más alta de las personas con un plan de aplazamiento de pagos, la mayoría de los expertos creen que el mercado actual de la vivienda absorberá fácilmente el exceso de inventario. Entramos en 2020 con 1,210,000 viviendas unifamiliares disponibles para la compra. En ese momento, eso era bajo y problemático. El mercado estaba experimentando una alta demanda de los compradores y necesitábamos más casas para satisfacer la demanda. Ahora estamos entrando en 2021 con 320,000 casas menos en venta, mientras que la demanda de los compradores sigue siendo extremadamente fuete. Esto significa que el mercado de la vivienda tiene la capacidad de absorber mucho inventario.

En conclusión,

Habrá más ejecuciones hipotecarias entrando al mercado a finales de este año, especialmente en comparación con las cifras récord bajas de 2020. Sin embargo, el mercado será capaz de manejar el aumento a medida que la demanda de los compradores sigue siendo fuerte.

Lo que están diciendo los expertos sobre el mercado laboral de 2021

What Experts Are Saying about the 2021 Job Market | Simplifying The Market

A principios de este mes, la Oficina de Estadísticas Laborales publicó su informe de empleos mas reciente. El informe reveló que la economía perdió 140,000 puestos de trabajo en diciembre. Es un número devastador e impacta drásticamente a aquellos hogares que perdieron una fuente de ingresos. Sin embargo, tenemos que darle un poco de contexto. Greg Ip, Comentarista principal de Economía del Wall Street Journal (WSJ), explica:

“Es probable que la economía no vuelva a caer en una recesión. La caída fue inducida por restricciones nuevas a la actividad a medida que la pandemia se descontrolaba. El entretenimiento y la hospitalidad, que incluyen restaurantes, hoteles y parques de atracciones, cayeron 498,000”.

En el mismo informe. Michael Pearce, Economista Principal de Economía de Capita de los Estados Unidos, estuvo de acuerdo:

“La caída de 140,000 en las nóminas no agrícolas se debió en su totalidad a una enorme caída en el empleo del entretenimiento y hospitalidad, ya que los bares y restaurantes de todo el país se han visto obligados a cerrar en respuesta al aumento de las infecciones por coronavirus. Con el empleo en la mayoría de los otros sectores aumentando fuertemente, parece que la economía está llevando mas impulso en 2021 de lo que habíamos pensado”.

Una vez la vacuna se distribuya por todo el país y la pandemia esté bajo control con éxito, la gran mayoría de esos 480,000 puestos de trabajo regresaran.

Aquí hay dos comentarios adicionales de otros expertos, también reportados por el WSJ ese día:

Nick Bunker, Jefe de Investigación en Norte América para Indeed:

“Estas cifras son angustiosas, pero reflejan el momento en que las vacunas contra el coronavirus no estaban disponibles y la política fiscal federal seguía estancada. Esperamos que la legislación reciente pueda ayudar a construir un puente hacia un momento en que las vacunas estén disponibles en su totalidad y el mercado laborar puede sanar de manera sostenible”.

Michael Feroli, Economista Principal para los Estados Unidos de JPMorgan Chase:

“La buena noticia del informe de hoy es que, fuera del con suerte golpe temporal de la industria de los servicios de alimentación, el resto del mercado laboral parece mantenerse a pesar de los últimos desafíos de la salud pública”.

¿Qué impacto tendrá esto en el mercado de bienes raíces en 2021?

A algunos les preocupa que, con millones de estadounidenses desempleados, podamos ver que las propiedades en subasta (las ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda) vuelvan a dominar el mercado de la vivienda. Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de RealtyTrac, junto con la mayoría de los otros expertos, no creen que ese sea el caso:

“Hay razones para ser cautelosamente optimista a pesar de los enormes niveles de desempleo y la incertidumbre sobre las políticas gubernamentales bajo la nueva administración. Pero si bien todo es posible, es muy improbable que veamos otro tsunami de ejecuciones hipotecarias o un desplome del mercado de la vivienda”.

En conclusión,

Para los hogares que perdieron un asalariado, estos son tiempos extremadamente difíciles. Con suerte, el nuevo paquete de estímulo disminuirá parte del dolor. Sin embargo, la crisis de la salud debería mejorar enormemente a mediados del año con las expectativas de que el mercado laborar también progresará significativamente.

¿Los planes de aplazamiento de pagos conducirán a un tsunami de ejecuciones hipotecarias?

Will Forbearance Plans Lead to a Tsunami of Foreclosures? | Simplifying The Market

Al comienzo de los disturbios económicos causados por la pandemia del COVID, el gobierno rápidamente puso en marcha planes de aplazamientos para permitir que los propietarios permanezcan en sus hogares sin hacer sus pagos hipotecarios mensuales. Hoy, casi tres millones de hogares están activamente en un plan de aplazamiento de pagos. Aunque el 29.4 % de los que están en suspensión de los pagos han seguido al día con sus pagos, muchos no lo han hecho.

Yanling Mayer, Economista Principal de CoreLogic, reveló recientemente:

“Un análisis de la distribución del estado de los pagos de los préstamos reestructurados revela que más de un tercio (39.1 %) de todos los préstamos reestructurados están ahora 150 o más días atrasados en los pagos, mientras que 1 de 4 (25.5 %) están 180 o más días atrasados”.

A estos propietarios se les ha dado permiso para no hacer sus pagos, pero la pregunta ahora es ¿Cuántos de ellos podrán ponerse al día después de que termine su programa de aplazamiento de los pagos?  Se especula que una próxima oleada de ejecuciones hipotecarias podría ser el resultado, y eso podría llevar a otro desplome del valor de las casas como vimos hace una década.

Sin embargo, la situación actual es diferente a la crisis de la vivienda de 2006 a 2008, ya que muchos propietarios tienen una enorme cantidad de plusvalía.

¿Qué dicen los expertos?

En los últimos 30 días, varios expertos en la industria han opinado sobre este tema.

Michael Sklarz, Presidente de Collateral Analytics:

“Es muy posible que veamos un aumento significativo en el número de casas que se ponen para la venta, ya que estos prestatarios optan por venden en lo que se puede decir es la parte superior intermedia del mercado y obtendran casas mas pequeñas y asequibles en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria”.

Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American:

“El proceso de la ejecución hipotecaria se basa en dos pasos. En primer lugar, el propietario sufre un golpe económico adverso… lo que lleva al propietario a atrasarse en su hipoteca. Sin embargo, la morosidad por sí sola no es suficiente para enviar una hipoteca a la ejecución hipotecaria. Con suficiente plusvalía, un propietario tiene la opción de vender su casa, o aprovechar su plusvalía a través de una refinanciación, para ayudar a lidiar el golpe económico. Es la falta de plusvalía suficiente, el segundo componente del doble gatillo, lo que hace que una morosidad severa se convierta en una ejecución hipotecaria”.

Don Layton, Investigador principal en el Joint Center for Housing Studies de la universidad de Harvard:

“Con una mayor amortiguación de plusvalía, los propietarios con problemas tienes opciones drásticamente mejoradas: una mayor capacidad de acceso a financiación (por ejemplo, líneas de crédito por el valor acumulado de la vivienda) para seguir pagando los gastos mensuales hasta que las finanzas familiares puedan recuperarse, mejorar la capacidad para calificar y apoyar una modificación del préstamo y, si las cosas se ponen feas, la capacidad de vender la vivienda y monetizar su aumento del patrimonio al tiempo en que se reducen las obligaciones de los pagos mensuales. Entonces ¿Qué deben esperar los prestamistas y administradores: un gran número de ejecuciones hipotecarias o solo un aumento modesto? Creo que lo último”.

Con la situación positiva de la plusvalía de hoy, muchos propietarios podrán usar una modificación o refinanciar el préstamo para permanecer en sus casas. Si no, algunos irán a la ejecución hipotecaria, pero la mayoría podrá vender y marcharse con su patrimonio.

¿Las casas adicionales en el mercado no impactarán los precios?

Las propiedades en subasta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda) se venden con un descuento significativo. Si los propietarios venden en lugar de entrar en la ejecución hipotecaria, el impacto en el mercado de la vivienda será mucho menos severo.

También debemos darnos cuenta de que actualmente hay una falta de inventario sin precedente en el mercado. La semana pasada, realtor.com explicó:

“A nivel nacional, el número de casas en venta había bajado 39.6 %, lo que equivale a 449,000 viviendas menos en venta que el último diciembre”.

Es importante recordar que no había suficientes casas en venta incluso en ese momento, y el inventario solo ha seguido disminuyendo.

El mercado tiene el potencial de absorber medio millón de viviendas este año sin que el valor de las viviendas deprecie.

En conclusión,

La pandemia ha dado lugar a las dificultades personales y económicas en muchos hogares estadounidenses. Sin embargo, el mercado de bienes raíces en general ha soportado la tormenta y continuará haciéndolo en 2021.