Por qué no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado de la vivienda

Why There Won’t Be a Flood of Foreclosures Coming to the Housing Market | Simplifying The Market

Con el cambio rápido que ha ocurrido en el mercado de la vivienda este año, algunas personas están expresando su preocupación de que si estamos destinados a una repetición de la crisis que vimos en el 2008. Pero en verdad, hay muchas diferencias fundamentales entre lo que está sucediendo hoy y la burbuja de principios de la década del 2000.

Una de las razones por las que esto no es como la última vez es que el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado es mucho menor ahora. He aquí un vistazo a por qué no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias inundando el mercado.

No hay tantos propietarios en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, más de nueve millones de propietarios perdieron sus casas debido a una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o porque se la devolvieron al banco. Esto se debió, en gran parte, a los estándares de préstamos más relajados en los que las personas podían obtener hipotecas que finalmente no podían pagar. Esas prácticas crediticias llevaron a una ola de propiedades en subasta que llegaron al mercado e hicieron que el valor de las casas se desplomara.

Pero hoy, las normas revisadas para los préstamos han llevado a compradores más calificados. Como resultado, hay menos propietarios que están atrasados en sus hipotecas. Como dice Marina Walsh, Vicepresidenta de Análisis de la Industria de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés):

Por segundo trimestre consecutivo, la tasa de morosidad hipotecaria cayó a su nivel más bajo desde que comenzó la encuesta de MBA en 1979, disminuyendo a 3.45 %.  Las ejecuciones hipotecarias entabladas y los préstamos en proceso de ejecución hipotecaria también cayeron en el tercer trimestre a niveles muy por debajo de sus promedios históricos”.

Hubo menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años

Si bien es posible que haya escuchado historias recientes sobre el aumento del número de ejecuciones hipotecarias en la actualidad, el contexto es importante. Durante la pandemia, muchos propietarios pudieron pausar sus pagos hipotecarios utilizando el plan de aplazamiento de pagos. El programa les dio a los propietarios de casas que enfrentan dificultades tiempo adicional para poner sus finanzas en orden y, en muchos casos, elaborar un plan con su prestamista.

Con ese programa, a muchos les preocupaba que resultara en una ola de ejecuciones hipotecarias que llegarían al mercado. Ese miedo no se materializó. Los datos de la Fed de New York muestran que todavía hay menos ejecuciones hipotecarias que antes de la pandemia (vea la gráfica a continuación):

Por qué no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado de la vivienda | Simplifying The Market

Eso significa que, si bien ahora hay más ejecuciones hipotecarias en comparación con el año pasado (cuando las ejecuciones hipotecarias se detuvieron), el número sigue estando muy por debajo de lo que el mercado de la vivienda ha visto en un año más típico, como 2017-2019.

Y lo más importante, el número que estamos viendo ahora todavía está muy por debajo del número que vimos durante la caída del mercado (que se muestra en las barras rojas en la gráfica). ¿La gran conclusión? No deje que un titular en las noticias le engañe. Si bien las ejecuciones hipotecarias aumentan año tras año, el contexto histórico es esencial para comprender el panorama completo.

La mayoría de los propietarios tienen suficiente plusvalía para vender sus casas

Muchos propietarios de casas hoy tienen suficiente plusvalía para vender sus casas en lugar de enfrentar una ejecución hipotecaria. Debido al aumento rápido de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa. Y si se han quedado en sus casas más tiempo, ellos pueden tener más plusvalía de lo que creen. Como dice Ksenia Potapov, Economista de First American:

Los propietarios de casas hoy tienen niveles muy altos de plusvalía negociable, proporcionando un alivio para resistir posibles caídas de los precios, pero también evitando que la ansiedad de la vivienda se convierta en una ejecución hipotecariaEl resultado probablemente será más un ‘goteo’ de ejecuciones hipotecarias que un ‘tsunami’”.

Un informe reciente de ATTOM Data lo explica profundizando aún más en los números:

“Solo alrededor de 214,800 propietarios de casas enfrentaban una posible ejecución hipotecaria en el segundo trimestre del 2022, o solo cuatro décimas partes del uno por ciento de los 58.2 millones de hipotecas existentes en los Estados Unidos.  De los que enfrentan una ejecución hipotecaria, alrededor de 195,400, o el 91 por ciento, tenían al menos algo de plusvalía acumulada en sus casas”.

En conclusión,

Si ve titulares sobre el número creciente de ejecuciones hipotecarias, recuerde que el contexto es importante. Si bien es cierto que el número de ejecuciones hipotecarias es mayor ahora que el año pasado, las ejecuciones hipotecarias todavía están muy por debajo de los números de los años anteriores a la pandemia. Si tiene preguntas, comuniquémonos.

La plusvalía de una casa: hoy es una fuente de solidez para los propietarios

Home Equity: A Source of Strength for Homeowners Today | Simplifying The Market

Los expertos coinciden en que no hay posibilidad de una crisis de ejecuciones hipotecarias a gran escala como la que vimos en el 2008, y eso es una buena noticia para el mercado de la vivienda. Como dice Mark Fleming, Economista Principal de First American:

“… No espere un colapso de la vivienda como el de mediados de la década de 2000, ya que las normas de solicitud de préstamos en este ciclo de la vivienda han sido mucho más estrictas y los propietarios tienen niveles históricamente altos de plusvalía, por lo que es probable que no haya una oleada en las ejecuciones hipotecarias”.

Los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) ayudan a contar esta historia. Muestra que el porcentaje general de propietarios de casas en riesgo está disminuyendo significativamente con el tiempo (vea la gráfica a continuación):

La plusvalía de una casa: hoy es una fuente de solidez para los propietarios | Simplifying The MarketPero a pesar de que el volumen de propietarios en riesgo es muy bajo, todavía hay un pequeño porcentaje de propietarios que hoy pueden estar enfrentándose cara a cara con una ejecución hipotecaria como posibilidad. Si usted está enfrentando dificultades, esto puede ayudarle a comprender sus opciones. Comience con saber qué es la ejecución hipotecaria. Investopedia la define así:

Por lo general, el incumplimiento se desencadena cuando un prestatario pierde un número específico de pagos mensuales… La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el cual un prestamista intenta recuperar el monto adeudado en un préstamo incumplido tomando posesión y vendiendo la propiedad hipotecada”.

La buena noticia es que hay alternativas disponibles para ayudarle a evitar pasar por el proceso de ejecución hipotecaria, que incluyen:

  • Restablecimiento
  • Modificación del préstamo
  • Transferir la escritura en lugar de una ejecución hipotecaria
  • Venta por menos de la deuda

Pero antes de ir por cualquiera de esos senderos, vale la pena ver si tiene suficiente plusvalía en su casa para venderla y proteger su inversión.

Es posible que pueda usar su plusvalía para vender su casa  

La plusvalía es la diferencia entre lo que debe por la casa y su valor en el mercado basado en factores como la apreciación del precio.

En el mercado de la vivienda actual, muchos propietarios tienen mucha más plusvalía en sus casas de lo que piensan debido a la apreciación del precio que hemos visto en los últimos años. Según CoreLogic:

“La plusvalía promedio total por prestatario ahora ha alcanzado casi $300,000, el más alto en la serie de datos”.

Entonces, ¿qué significa eso para usted? Si ha vivido en su casa durante algunos años, es probable que el valor de su casa y su plusvalía hayan aumentado drásticamente. Además, los pagos de la hipoteca que ha hecho durante ese tiempo disminuyo el saldo de su préstamo. Si el valor actual de su casa es más alto de lo que aún debe en su préstamo, es posible que pueda usar ese aumento para su ventaja.

Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de Inteligencia del Mercado de ATTOM Data, explica cómo la plusvalía puede ayudar:

“Muy pocas de las propiedades que entran en el proceso de ejecución hipotecaria han vuelto al prestamista al final de la ejecución hipotecaria… Creemos que esto puede ser una indicación de que los prestatarios están aprovechando su plusvalía y vendiendo sus casas en lugar de arriesgarse a perder su plusvalía en una subasta de ejecución hipotecaria”.

Apóyese en expertos para explorar sus opciones

Para averiguar cuánta plusvalía tiene, trabaje con un profesional local en bienes raíces.  Ellos pueden darle un estimado de por cuanto su casa podría venderse basado en las ventas recientes de casas similares en su área. Es posible que pueda vender su casa para evitar una ejecución hipotecaria.

Si descubre que tiene que buscar otras opciones, su agente también puede ayudarle con eso. Ellos podrán ponerle en contacto con otros profesionales en la industria, como asesores de vivienda, que pueden analizar su situación única y ofrecer consejos sobre los próximos pasos si vender no es su mejor alternativa.

En conclusión,

Si usted es un propietario que enfrenta dificultades, Comuniquémonos para que tenga un experto de su lado para explorar sus opciones y ver si puede vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria.

3 gráficas que muestran por qué el mercado actual de la vivienda no es como en el de 2008

3 Graphs Showing Why Today’s Housing Market Isn’t Like 2008 | Simplifying The Market

Con todos los titulares y las conversaciones en los medios sobre el cambio en el mercado de la vivienda, usted podría estar pensando que esto es una burbuja de la vivienda. Es natural que esos pensamientos entren en su mente y le hagan pensar que podría ser una repetición de lo que sucedió en el 2008. Pero la buena noticia es que hay datos concretos que muestran por qué esto no se parece en nada a la última vez.

Hay una escasez de casas en el mercado, no un excedente

Para el contexto histórico, hubo demasiadas casas en venta durante la crisis de la vivienda (muchas de las cuales eran ventas por menos de la deuda y ejecuciones hipotecarias), y eso causó que los precios cayeran drásticamente. La oferta ha aumentado desde el comienzo de este año, pero en general, todavía hay una escasez de inventario disponible, principalmente debido a casi 15 años de una construcción insuficiente de casas.

La siguiente gráfica utiliza datos  de la Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés) para mostrar cómo la oferta mensual de casas disponibles se compara con el desplome. Hoy, el inventario no vendido se encuentra con solo un suministro para 3.2 meses al ritmo de ventas actual, que es significativamente más bajo que la última vez. Simplemente no hay suficiente inventario en el mercado para que los precios de las casas se desplomen como lo hicieron la última vez, a pesar de que algunos mercados sobrecalentados pueden experimentar ligeras disminuciones.

3 gráficas que muestran por qué el mercado actual de la vivienda no es como en el de 2008 | Simplifying The Market

Las normas hipotecarias eran mucho más flexibles en ese entonces.

Durante el período previo a la crisis de la vivienda, era mucho más fácil obtener un préstamo hipotecario de lo que es hoy. Hasta el 2006, los bancos estaban creando una demanda artificial al reducir las normas para los préstamos y facilitar que casi cualquier persona calificara para un préstamo hipotecario o refinanciara su casa actual.

En aquel entonces, las instituciones crediticias asumían un riesgo en ambos casos, tanto en la persona como en los productos hipotecarios ofrecidos. Eso llevó a incumplimientos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de los precios. Hoy, las cosas son diferentes, y los compradores enfrentan normas mucho más estrictas de las compañías hipotecarias.

La siguiente gráfica utiliza los datos del Índice de Disponibilidad de Crédito Hipotecario (MCAI por sus siglas en inglés) de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés) para ayudar a contar esta historia. En ese índice, cuanto mayor era el número, era más fácil obtener una hipoteca. Cuanto menor era el número, era más difícil. En el último informe, el índice cayó un 5,4 %, lo que indica que las normas están siendo más estrictas.

3 gráficas que muestran por qué el mercado actual de la vivienda no es como en el de 2008 | Simplifying The Market

Esta gráfica también muestra cuán diferentes son las cosas hoy en comparación con el aumento en la disponibilidad de crédito que condujo a la crisis. Las normas de los préstamos más estrictas en los últimos 14 años han ayudado a prevenir un escenario que conduciría a una ola de ejecuciones hipotecarias como la última vez.

El volumen de ejecuciones hipotecarias no se parece en nada a lo que fue durante el colapso

Otra diferencia es el número de propietarios de casas que se enfrentaron a una ejecución hipotecaria después del estallido de la burbuja de la vivienda. La actividad de ejecuciones hipotecarias ha sido menor desde el colapso, en gran parte porque los compradores de hoy están más calificados y tienen menos probabilidades de incumplir con sus préstamos. La siguiente gráfica utiliza datos de ATTOM Data Solutions para ayudar a pintar la imagen de cuán diferentes son las cosas esta vez:

3 gráficas que muestran por qué el mercado actual de la vivienda no es como en el de 2008 | Simplifying The Market

Sin mencionar que los propietarios de casas hoy tienen opciones que simplemente no tenían en la crisis de la vivienda cuando tantas personas debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas.  Hoy, muchos propietarios son ricos en plusvalía. Esta plusvalía proviene, en gran parte, de la forma en que los precios de las casas han apreciado a lo largo del tiempo. Según CoreLogic:

“El promedio total de plusvalía por prestatario ahora ha alcanzado casi $300,000, el más alto en la serie de datos”.

Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de Inteligencia de Mercado de ATTOM Data, explica el impacto que esto tiene:

“Muy pocas de las propiedades que entran en el proceso de ejecución hipotecaria han vuelto al prestamista al final de la ejecución hipotecaria… Creemos que esto puede ser una indicación de que los prestatarios están aprovechando su plusvalía y vendiendo sus casas en lugar de arriesgarse a perder su plusvalía en una subasta de la ejecución hipotecaria”.

Esto demuestra que los propietarios están en una posición completamente diferente esta vez. Para aquellos que hoy enfrentan desafíos, muchos tienen la opción de usar su plusvalía para vender su casa y evitar el proceso de una ejecución hipotecaria.

En conclusión,

Si le preocupa que estemos cometiendo los mismos errores que llevaron a la crisis de la vivienda, las gráficas anteriores deberían ayudarle a aliviar sus temores. Los datos concretos y los conocimientos de los expertos muestran claramente por qué esto no se parece en nada a la última vez.

Por qué el plan de aplazamiento de pagos cambió el mercado de la vivienda

Why the Forbearance Program Changed the Housing Market | Simplifying The Market

Cuando la pandemia golpeó en 2020, muchos expertos pensaron que el mercado de la vivienda colapsaría. Temían que la pérdida de empleos y la incertidumbre económica condujeran a una ola de ejecuciones hipotecarias similar a cuando estalló la burbuja de la vivienda hace más de una década. Afortunadamente, el programa de aplazamiento de pagos cambió eso. Proporcionó un alivio muy necesario para los propietarios de viviendas para que una crisis de ejecución hipotecaria no volviera a suceder. He aquí por qué el plan de aplazamiento de pagos funcionó.

El plan de aplazamiento de pagos permitió a casi cinco millones de propietarios de viviendas recuperarse en un momento en que tener la seguridad y la protección de un hogar era más importante que nunca. Los necesitados pudieron trabajar con sus bancos y prestamistas para permanecer en sus casas en lugar una ejecución hipotecaria. Marina Walsh, Vicepresidenta de Análisis de la Industria de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por las siglas en inglés), señala:

“La mayoría de los prestatarios que salen del plan de aplazamiento de pagos se están moviendo hacia una modificación del préstamo, un aplazamiento de pagos o una combinación de las dos opciones de renegociación”.

Como muestra la gráfica a continuación, con las opciones de modificación, aplazamiento y establecimiento de un arreglo, cuatro de cada cinco propietarios de viviendas con plan de aplazamiento de pagos hicieron un pago completo o están saliendo con un plan. Ellos pueden quedarse en sus casas.

Por qué el plan de aplazamiento de pagos cambió el mercado de la vivienda | Simplifying The Market¿Qué significa esto para el mercado de la vivienda?

Dado que tantas personas pueden quedarse en sus casas y encontrar alternativas, no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado. Y aunque han aumentaron ligeramente desde que se levantó la moratoria de las ejecuciones hipotecarias este año, las ejecuciones hipotecarias de hoy todavía no están cerca de los niveles observados en la crisis de la vivienda.

El plan de aplazamiento de pagos no fue el único cambio de juego. Los normas de otorgamiento de préstamos han mejorado significativamente desde que estalló la burbuja de la vivienda, y eso es una cosa más que mantiene bajas las notificaciones de ejecución hipotecaria. Los prestatarios de hoy están mucho más calificados para pagar sus préstamos hipotecarios.

Y aunque la mayoría de los propietarios de viviendas están saliendo del plan de aplazamiento de pagos con un plan, para aquellos que aún necesitan hacer un cambio debido a dificultades financieras u otros desafíos, el nivel récord de plusvalía de hoy les está dando la oportunidad de vender sus casas y evitar la ejecución hipotecaria por completo. Los propietarios de viviendas tienen opciones que simplemente no tenían en la crisis de la vivienda cuando tantas personas debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas. Gracias a su plusvalía y la actual escasez de viviendas en el mercado, los propietarios pueden vender sus casas, mudarse y no tener que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria que llevó a la caída del mercado de la vivienda en 2008.

Thomas LaSalvia, Economista Principal de Moody’s Analytics, afirma:

“Hay un exceso de ahorro por ahí, más de 2 billones de dólares… Hay personas que tienen propiedad de esas casas en este momento, que incluso en una recesión, es probable que aún puedan pagar esa hipoteca y no tengan que entregar las llaves. Y no habrá muchas de esas ventas en subasta que ocurrieron en la crisis de 2008”.

En conclusión,

El plan de aplazamiento de pagos fue un cambio de juego para los propietarios necesitados. Es una de las grandes razones por las que no veremos una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado.

3 gráficas para mostrar que esto no es una burbuja de la vivienda

3 Graphs To Show This Isn’t a Housing Bubble | Simplifying The Market

Con todos los titulares y el zumbido en los medios de comunicación, algunos consumidores creen que el mercado de la vivienda está en una burbuja. A medida que el mercado cambia, es posible que se pregunte qué sucederá después. Es natural que se cuelen preocupaciones de que podría ser una repetición de lo que sucedió en 2008. La buena noticia es que hay datos concretos que muestran por qué esto no se parece en nada a la última vez.

Hay una escasez de casas en el mercado hoy, no un excedente

El suministro de inventario necesario para sostener un mercado normal de bienes raíces es de aproximadamente seis meses. Cualquier cosa más que eso es una sobreabundancia y hará que los precios deprecien. Cualquier cosa menos que eso es una escasez y conducirá a una apreciación continua de los precios.

Para un contexto histórico, hubo demasiadas casas en venta durante la crisis de la vivienda (muchas de las cuales fueron ventas por menos de la deuda y ejecuciones hipotecarias), y eso hizo que los precios cayeran. Hoy, la oferta está aumentando, pero todavía hay una escasez de inventario disponible.

La siguiente gráfica utiliza datos de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) para mostrar cómo se compara esta vez con el desplome. Hoy, el inventario disponible se encuentra con solo un suministro para 3.0 meses al ritmo de venta actual.

3 gráficas para mostrar que esto no es una burbuja de la vivienda | Simplifying The MarketUna de las razones por las que el inventario sigue siendo bajo es debido a la constante subconstrucción. Cuando se combina eso con la demanda continua de los compradores a medida que los millennials entran en sus años del auge de compra de viviendas, esto continúa ejerciendo una presión al alza sobre los precios de las casas. Esa oferta limitada en comparación con la demanda de los compradores es la razón por la cual los expertos pronostican que los precios de las casas no caerán esta vez.

Las normas hipotecarias eran menos estrictas durante el colapso

Durante el período previo a la crisis de la vivienda, era mucho más fácil obtener un préstamo hipotecario de lo que es hoy. La siguiente gráfica muestra datos del Índice de disponibilidad del crédito hipotecario (MCAI por sus siglas en inglés) de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés). Cuanto mayor sea el número, más fácil será obtener una hipoteca.

3 gráficas para mostrar que esto no es una burbuja de la vivienda | Simplifying The MarketHasta 2006, los bancos estaban creando una demanda artificial al reducir las normas para solicitar un préstamo y facilitar que casi cualquier persona calificara para un préstamo hipotecario o refinanciara su casa actual. En aquel entonces, las instituciones crediticias asumían un riesgo mucho mayor tanto en la persona como en los productos hipotecarios ofrecidos. Eso llevó a incumplimientos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de los precios.

Hoy, las cosas son diferentes, y los compradores se enfrentan a normas mucho más altas de las compañías hipotecarias. Mark Fleming, Economista Principal de First American, dice:

Los estándares de crédito se reforzaron en los últimos meses debido a la creciente incertidumbre económica y el endurecimiento de la política monetaria”.

Las normas más estrictas, como los que hay hoy, ayudan a prevenir el riesgo de una erupción de ejecuciones hipotecarias como la última vez.

El volumen de ejecuciones hipotecarias no se parece en nada a lo que era durante el desplome

La diferencia más obvia es el número de propietarios que se enfrentaban a una ejecución hipotecaria después del estallido de la burbuja de la vivienda. La actividad de las ejecuciones hipotecarias ha estado disminuyendo desde el desplome porque los compradores de hoy están más calificados y tienen menos probabilidades de incumplir con sus préstamos. La siguiente gráfica utiliza datos de ATTOM Data Solutions para ayudar a contar la historia:

3 gráficas para mostrar que esto no es una burbuja de la vivienda | Simplifying The MarketAdemás, los propietarios de viviendas de hoy son ricos en plusvalía, no utilizada. En el período previo a la burbuja de la vivienda, algunos propietarios estaban utilizando sus casas como cajeros automáticos personales. Muchos retiraron inmediatamente su plusvalía una vez que se acumuló. Cuando el valor de las casas comenzó a caer, algunos propietarios se encontraron en una situación de plusvalía negativa en la que la cantidad que debían en su hipoteca era mayor que el valor de su casa. Algunos de esos hogares decidieron abandonar sus casas, y eso llevó a una ola de propiedades en subasta para la venta (ejecuciones hipotecarias y ventas por menos de la deuda), que se vendieron con descuentos considerables y que redujeron el valor de otras casas en el área.

Hoy, los precios han aumentado muy bien en los últimos años, y eso ha dado a los propietarios de casas un alza de plusvalía. Según Black Knight:

En total, los titulares de hipotecas ganaron $2.8 billones en plusvalía negociable en los últimos 12 meses, un aumento del 34 % que equivale a más de $207,000 en plusvalía disponible por prestatario…”

Con el promedio de la plusvalía de la vivienda ahora en $207,000, los propietarios están en una posición completamente diferente esta vez.

En conclusión,

Si le preocupa que estemos cometiendo los mismos errores que llevaron a la caída de la vivienda, las gráficas anteriores deberían ayudar a aliviar sus preocupaciones. Los datos concretos y las ideas de los expertos muestran claramente por qué esto no se parece en nada a la última vez.

Lo que realmente necesita saber sobre el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de la vivienda

What You Actually Need To Know About the Number of Foreclosures in Today’s Housing Market | Simplifying The Market

Si bien es posible que haya escuchado historias recientes sobre el volumen de las ejecuciones hipotecarias en la actualidad, el contexto es importante. Durante la pandemia, muchos propietarios pudieron pausar sus pagos hipotecarios utilizando el plan de aplazamiento de pagos. El objetivo era ayudar financieramente a los propietarios de vivienda durante la incertidumbre creada por la crisis de salud.

Cuando comenzó el programa del plan de aplazamiento de pagos, a muchos expertos les preocupaba que resultara en una ola de ejecuciones hipotecarias que llegaran al mercado, como la que hubo después de la crisis de la vivienda en 2008. Aquí hay un vistazo a por qué el número de ejecuciones hipotecarias que estamos viendo hoy no se parece en nada a la última vez.

1. Hay menos propietarios de vivienda en problemas

Los datos de hoy muestran que la mayoría de los propietarios de vivienda están saliendo de su plan de aplazamiento de pagos, ya sea completamente al día con los pagos o con un plan del banco que reestructuró su préstamo de una manera que les permitió comenzar a hacer pagos nuevamente. la siguiente gráfica muestra los hallazgos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés):

Lo que realmente necesita saber sobre el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de la vivienda | Simplifying The Market
El mismo informe de MBA mencionado anteriormente estima que hay aproximadamente 525,000 propietarios de vivienda que hoy permanecen en el plan de aplazamiento de pagos. Afortunadamente, esas personas todavía tienen la oportunidad de elaborar un plan de pago adecuado con la compañía de servicios que representa a su prestamista.

2. La mayoría de los propietarios tienen suficiente plusvalía para vender sus casas

Para aquellos que están saliendo del programa de aplazamiento de pagos sin un plan en su lugar, muchos tendrán suficiente plusvalía para vender sus casas en lugar de enfrentar una ejecución hipotecaria. Debido al rápido aumento de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa.

Marina Walsh, CMB, Vicepresidenta de Análisis de la Industria en MBA, dice:

“Dado el inventario de casas limitado en la nación y la variedad de alternativas de retención y ejecución hipotecaria sobre la mesa en varios tipos de préstamos, … Los prestatarios tienen más opciones hoy para quedarse en sus casas o vender sin recurrir a una ejecución hipotecaria”.

3. Hubo menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años

Uno de los beneficios raramente reportados del programa de aplazamiento de pagos fue que les dio a los propietarios de vivienda que enfrentan dificultades dos años adicionales para poner sus finanzas en orden y elaborar un plan con su prestamista. Eso ayudó a prevenir las ejecuciones hipotecarias que normalmente habrían llegado al mercado si el nuevo programa de plan de aplazamiento de pagos no hubiera estado disponible.

Incluso cuando las personas abandonan el programa del plan de aplazamiento de pagos, todavía hay menos ejecuciones hipotecarias hoy que antes de la pandemia. Eso significa que, si bien ahora hay más ejecuciones hipotecarias en comparación con el año pasado (cuando se detuvieron las ejecuciones hipotecarias), el número todavía está muy por debajo de lo que el mercado de la vivienda ha visto en un año más típico, como 2017-2019 (ver la gráfica a continuación):

Lo que realmente necesita saber sobre el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de la vivienda | Simplifying The Market

4. El mercado actual puede absorber fácilmente nuevas casas para la venta

Cuando las ejecuciones hipotecarias en 2008 llegaron al mercado, se sumaron a la sobreoferta de casas que ya estaban a la venta. Hoy es exactamente lo contrario. El último Informe de las Ventas de las Casas Existentes de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) revela que:

“El inventario total de casas a finales de marzo ascendió a 950,000 unidades, un 11.8 % más que en febrero y un 9.5 % menos que hace un año (1.05 millones). El inventario disponible se encuentra con un suministro para 2.0 meses al ritmo de ventas actual, frente a 1.7 meses en febrero y por debajo de los 2.1 meses en marzo de 2021”.

Un mercado equilibrado tendría aproximadamente un suministro de inventario de seis meses. A 2.0 meses, el mercado actual de la vivienda está severamente desabastecido. Incluso si un millón de casas ingresan al mercado, todavía no habrá suficiente inventario para satisfacer la demanda actual.

En conclusión,

Si ve titulares sobre el creciente número de ejecuciones hipotecarias en la actualidad, recuerde que el contexto es importante. Si bien es cierto que el número de ejecuciones hipotecarias es mayor ahora que el año pasado, las ejecuciones hipotecarias todavía están muy por debajo de los años anteriores a la pandemia.

Si tiene preguntas, vamos a comunicarnos para hablar sobre las últimas condiciones del mercado y lo que significan para usted.

Por qué este mercado de la vivienda no es una burbuja lista para estallar

Why This Housing Market Is Not a Bubble Ready To Pop | Simplifying The Market

La propiedad de la vivienda se ha convertido en un elemento importante para lograr el sueño americano. Un informe reciente de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) encuentra que más del 86% de los compradores están de acuerdo en que la propiedad de la vivienda sigue siendo el sueño americano.

Antes de la década de 1950, menos de la mitad del país era propietario de su casa. Sin embargo, después de la Segunda Guerra Mundial, muchos veteranos que regresaban utilizaron los beneficios otorgados por la Ley GI para comprar una casa. Desde entonces, el porcentaje de propietarios de viviendas en todo el país ha aumentado a la tasa actual del 65.5 %. Ese fuerte deseo de ser propietario de una casa ha mantenido el valor de las casas apreciando desde entonces. La siguiente gráfica hace un seguimiento de la apreciación del precio de las casas desde el final de la Segunda Guerra Mundial:

Por qué este mercado de la vivienda no es una burbuja lista para estallar | Simplifying The Market
La gráfica muestra que el único momento en que el valor de las casas cayó significativamente fue durante el auge y el desplome de la vivienda de 2006-2008. Si nos fijamos en cómo los precios se dispararon antes de 2006, se parece un poco al aumento actual de los precios en los últimos dos años. Eso puede llevar a algunas personas a preocuparse de que estemos a punto de ver una caída similar en el valor de las casas como lo hicimos cuando estalló la burbuja. Para ayudar a aliviar esas preocupaciones, veamos lo que sucedió la última vez y lo que está sucediendo hoy.

¿Qué causó el colapso de la vivienda hace 15 años?

En 2006, las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado. Eso redujo drásticamente el valor de las casas. Las dos razones principales de la avalancha de ejecuciones hipotecarias fueron:

  1. Muchos compradores no estaban realmente calificados para la hipoteca que obtuvieron, lo que llevó a que más casas se convirtieran en ejecuciones hipotecarias.
  2. Varios propietarios cobraron la plusvalía de sus casas. Cuando los precios bajaron, se encontraron en una situación bajo el agua (donde la casa valía menos que la hipoteca). Muchos de estos propietarios abandonaron sus casas, lo que llevó a más ejecuciones hipotecarias. Esto redujo aún más el valor de las casas vecinas.

Este ciclo continuó por años.

Por qué el mercado actual de la vivienda es diferente

Aquí hay dos razones por las que el mercado actual no se parece en nada al que experimentamos hace 15 años.

1. Hoy, la demanda por la propiedad de la vivienda es real (no generada artificialmente)

Hasta 2006, los bancos estaban creando una demanda artificial al reducir las normas de los préstamos y facilitar que casi cualquier persona calificara para un préstamo hipotecario o que refinanciaran su casa actual. Hoy, los compradores y aquellos que refinancian una casa enfrentan normas mucho más altas de las compañías hipotecarias.

Los datos del Urban Institute muestran la cantidad de riesgo que los bancos estaban dispuestos a asumir entonces en comparación con ahora.

Por qué este mercado de la vivienda no es una burbuja lista para estallar | Simplifying The Market
Siempre hay riesgo cuando un banco presta dinero. Sin embargo, antes de la crisis de la vivienda hace 15 años, las instituciones crediticias asumieron riesgos mucho mayores tanto en la persona como en el producto hipotecario ofrecido. Eso llevó a incumplimientos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de los precios.

Hoy, la demanda de la propiedad de vivienda es real. Se genera por una reevaluación de la importancia del hogar debido a una pandemia mundial. Además, las normas de los préstamos son mucho más estrictas en el entorno crediticio actual. Los compradores pueden pagar la hipoteca que están asumiendo, por lo que hay poca preocupación por los posibles incumplimientos.

Y si le preocupa la cantidad de personas que aún están en el plan de aplazamiento de pagos, debe saber que hoy no hay riesgo de que eso cause una agitación en el mercado de la vivienda. No habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias.

2. La gente no está usando sus casas como cajeros automáticos como lo hicieron a principios de la década de 2000

Como se mencionó anteriormente, cuando los precios estaban aumentando rápidamente a principios de la década de 2000, muchos pensaron que nunca terminaría. Comenzaron a pedir prestado contra la plusvalía en sus casas para financiar automóviles nuevos, barcos y vacaciones. Cuando los precios comenzaron a caer, muchos de estos propietarios estaban bajo el agua, lo que llevó a algunos a abandonar sus casas. Esto aumentó el número de ejecuciones hipotecarias.

Los propietarios no olvidaron las lecciones de la crisis a medida que los precios se dispararon en los últimos años. Black Knight informa que la plusvalía aprovechable (la cantidad de plusvalía disponible para que los propietarios accedan antes de alcanzar una relación máxima de préstamo a valor del 80%, o LTV) se ha más que duplicado en comparación con 2006 ($4.6 billones a $9.9 billones).

El último informe ‘Homeowner Equity Insights de CoreLogic revela que el propietario promedio ganó $55,300 en plusvalía de la vivienda solo durante el año pasado. Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American, informa:

“Los propietarios de viviendas en el cuarto trimestre de 2021 tenían un promedio de $307,000 en plusvalía, un máximo histórico”.

ATTOM Data Services también revela que el 41.9 % de todas las viviendas hipotecadas tienen al menos 50% de plusvalía. Estos propietarios no se enfrentarán a una situación bajo el agua, incluso si los precios bajan ligeramente. Hoy, los propietarios son mucho más cautelosos.

En conclusión

La razón principal de la crisis de la vivienda hace 15 años fue un tsunami de ejecuciones hipotecarias. Con normas hipotecarias mucho más estrictas y un nivel histórico de plusvalía para los propietarios de viviendas, el temor a que las ejecuciones hipotecarias masivas afecten el mercado actual no es realista.

No habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado de la vivienda

There Won’t Be a Wave of Foreclosures in the Housing Market | Simplifying The Market

Cuando se anunció por primera vez los planes de aplazamiento de los pagos hipotecarios y el aumento de la pandemia en todo el país a principios de 2020, a muchos propietarios se les permitió pausar sus pagos hipotecarios. A algunos analistas les preocupaba que una vez que terminara el programa de aplazamiento de pagos, el mercado de la vivienda experimentaría una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que sucedió después de la burbuja de la vivienda hace 15 años.

Aquí hay un vistazo a por qué ese no es el caso.

1. Hay menos propietarios en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, más de nueve millones de hogares perdieron sus casas en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o porque las devolvieron al banco. Muchos creían que millones de propietarios volverían a enfrentar el mismo destino esta vez.

Sin embargo, los datos de hoy muestran que la mayoría de los propietarios salieron de su plan de aplazamiento de pagos, ya sea completamente al día con los pagos o con un plan del banco que reestructuró el préstamo de una manera que les permitió comenzar a hacer los pagos nuevamente. Los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés) estudian cómo las personas salieron del programa de aplazamiento de pagos desde junio de 2020 hasta noviembre de 2021.

Estos son los hallazgos:

El 38.6 % abandonó el programa pagando su totalidad
  • 19.9 % realizó sus pagos mensuales durante el período del aplazamiento
  • 11.8 % pagó todos los pagos atrasados
  • 6.9 % pagó el préstamo en su totalidad
44 % negoció un plan de pago
  • 29.1 % recibió un aplazamiento del préstamo
  • 14.1 % recibió una modificación del préstamo
  • 0.8 % organizó un plan diferente de pagos
0.6 % vendió como venta por menos de la deuda o entrego las escrituras
16.8 % dejaron el programa todavía en problemas y sin un plan de mitigación de pérdidas en su lugar.

2. Los que quedan en el programa aún pueden negociar un plan de pago

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en mora se situaba en 890,000. Aquellos que permanecen en el plan de aplazamiento de pagos todavía tienen la oportunidad de elaborar un plan adecuado con la compañía de asistencia que representa a su prestamista. Y las compañías de asistencia están bajo presión por parte de las agencias federales y estatales para hacer precisamente eso.

Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de RealtyTrac, dijo en un tweet reciente:

“La [Oficina de Protección Financiera del Consumidor] y los [Fiscales Generales] Estatales parecen estar adoptando un enfoque de ‘cero tolerancia’ para las ejecuciones del servicio hipotecario. Es probable que esto limite la actividad de las #ejecucioneshipotecarias durante una buena parte de 2022, mientras que los administradores exploran todas las opciones posibles de [mitigación] de pérdidas”.

Para obtener más información, lea la advertencia emitida por el Fiscal General del Estado de New York.

3. La mayoría de los propietarios tienen más que suficiente plusvalía para vender sus casas

Para aquellos que no pueden negociar una solución y el 16.8 % que dejó el plan de aplazamiento de pagos sin un acuerdo, muchos de ellos tendrán suficiente plusvalía para vender sus casas y salir del cierre con dinero en efectivo en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria.

Debido al aumento rápido de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa. Como explica Frank Martell, Presidente & CEO de CoreLogic,

“Las ganancias de plusvalía no solo han ayudado a los propietarios de las casas a salir del plan de aplazamiento de pagos y evitar una venta en subasta, sino que también han permitido a muchos continuar aumentando su patrimonio”.

4. Hubo muchas menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años

Uno de los beneficios raramente informados del programa del plan de aplazamiento de pagos fue que permitió que los hogares que experimentaban dificultades financieras antes de la pandemia ingresaran al programa. Les dio a esos propietarios dos años adicionales para poner sus finanzas en orden y elaborar un plan con su prestamista. Esto evitó más de 400,000 ejecuciones hipotecarias que normalmente habrían llegado al mercado si el programa nuevo del aplazamiento de pagos no hubiera estado disponible. De lo contrario, el mercado de bienes raíces habría tenido que absorber esas ejecuciones hipotecarias. Aquí hay una gráfica que representa estos datos:

No habrá una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado de la vivienda | Simplifying The Market

5. El mercado actual puede absorber fácilmente más de un millón de casas para la venta

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, se sumaron a la sobre oferta de casas que ya estaban a la venta. Eso resultó en un suministro de casas para la venta para más de nueve meses, y cualquier número por encima de un suministro para seis meses puede hacer que los precios deprecien.

Hoy es exactamente lo contrario. El último informe de las ventas de casas ya existentes de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) revela que:

“El inventario total de las casas a finales de noviembre ascendió a 1.11 millones de unidades, un 9.8 % menos que en octubre y un 13.3 % menos que hace un año (1.28 millones). El inventario disponible se encuentra con una oferta para 2.1 meses al ritmo de venta actual, una disminución tanto del mes anterior como del año anterior”

Un mercado equilibrado tendría aproximadamente un suministro de inventario para seis meses. Con 2.1 meses, el mercado está muy desabastecido. Incluso si un millón de casas ingresan al mercado, todavía no habrá suficiente inventario para satisfacer la demanda actual.

En conclusión,

El fin del plan de aplazamiento de pagos no causará ninguna agitación en el mercado de la vivienda. Sharga lo expresa mejor:

“El hecho de que la iniciación de las ejecuciones hipotecarias disminuya a pesar de que cientos de miles de prestatarios salieron del programa de aplazamiento de pagos hipotecarios de la ley CARES en los últimos meses es muy alentados. Sugiere que la narrativa “plan de aplazamiento de pagos es igual a ejecución hipotecaria’ era incorrecta…”

No crea todo lo que lee: la verdad que muchos titulares pasan por alto

Don't Believe Everything You Read: The Truth Many Headlines Overlook | Simplifying The Market

Hay muchas preguntas en este momento con respecto al mercado de bienes raíces a medida que entramos al año 2022. El plan de aplazamiento de los pagos está llegando a su fin y las tasas hipotecarias están comenzando a aumentar.

Con toda esta incertidumbre, cualquier persona con un megáfono, desde los principales medios de comunicación hasta un bloguero solitario, se ha dado cuenta de que las malas noticias venden. Desafortunadamente, continuaremos viendo una serie de titulares indeseables en los próximos meses. Para no paralizarse por un titular, recurra a recursos confiables para ver qué esperar del mercado de la vivienda el próximo año.

Ya empiezan a aparecer los titulares alarmistas. Aquí hay dos temas recientes que puede haber visto en las noticias.

1. Las ejecuciones hipotecarias están aumentando ahora

Hay una serie de titulares que circulan que claman un aumento de las ejecuciones hipotecarias en el mercado actual de bienes raíces. Esas historias se centran en una visión demasiado estrecha sobre el tema: el volumen actual de ejecuciones hipotecarias en comparación con 2020. Enfatizan que estamos viendo muchas más ejecuciones hipotecarias este año en comparación con el año pasado.

Eso parece bastante desalentador. Sin embargo, aunque es cierto que las ejecuciones hipotecarias han aumentado con respecto a los números de 2020, es importante darse cuenta de que prácticamente no hubo ejecuciones hipotecarias el año pasado debido al plan de aplazamiento de pagos. Si comparamos este septiembre con septiembre de 2019 (el último año normal), las ejecuciones hipotecarias bajaron un 70 % según ATTOM.

Incluso Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de la firma que emitió el informe al que se hace referencia anteriormente, dice:

“Como era de esperar, ahora que la moratoria ha terminado por tres meses, la actividad de las ejecuciones hipotecarias continúa aumentando. Pero está aumentando a un ritmo más lento, y parece que la mayor parte de la actividad es principalmente en las propiedades vacías y abandonadas, o préstamos con una ejecución hipotecaria antes de la pandemia”.

Los propietarios de vivienda que se han visto afectados por la pandemia generalmente no son los que están siendo abrumados en este momento. Eso es porque el plan de aplazamiento de pagos ha funcionado. Ali Haralson, Presidente de Auction.com, explica que el programa ha hecho un trabajo notable:

“El maremoto de ejecuciones hipotecarias que muchos temían en los primeros días de la pandemia no se ha materializado gracias en gran parte a las rápidas y decisivas protecciones contra las ejecuciones hipotecarias puestas en marcha por los políticos del gobierno responsables y la industria de administración hipotecaria”.

Y el gobierno todavía se está asegurando de que los propietarios tengan todas las oportunidades para quedarse en su casa. Rohit Chopra, Director de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés), emitió esta declaración la semana pasada.

“Las fallas de los administradores hipotecarios y los reguladores empeoraron el impacto de la crisis económica hace una década. Los reguladores han aprendido la lección, y estaremos analizando a los administradores para asegurarnos de que están haciendo todo lo posible para ayudar a los propietarios de vivienda y siguiendo la ley”.

2. El aumento de las tasas hipotecarias desacelerará el mercado de la vivienda

Otro tema que está generando titulares frecuentes es el aumento de las tasas hipotecarias. Algunas personas están expresando preocupación de que el aumento de las tasas tendrá un impacto negativo en el mercado de la vivienda al hacer que las ventas de las casas disminuyan drásticamente. El derivado de los titulares está haciendo sonar innecesariamente las alarmas. Para contrarrestar esos titulares, necesitamos dar un vistazo a lo que la historia nos dice. Al observar los datos de los últimos 20 años, no hay evidencia de que un aumento en las tasas detenga drásticamente las ventas. Tampoco que la apreciación de los precios de las viviendas se detenga repentinamente. Veamos primero las ventas de las casas:No crea todo lo que lee: la verdad que muchos titulares pasan por alto | Simplifying The Market
Las últimas tres veces que las tasas aumentaron (se muestran en la gráfica anterior en rojo), las ventas (representadas en azul en la gráfica) se mantuvieron bastante consistentes. Es cierto que las ventas cayeron drásticamente desde 2007 hasta 2010, pero las tasas hipotecarias también estaban cayendo en ese momento. Los siguientes dos casos no mostraron una caída significativa en las ventas.

Ahora veamos la apreciación de los precios de las viviendas (vea la gráfica a continuación):No crea todo lo que lee: la verdad que muchos titulares pasan por alto | Simplifying The Market
Una vez más, vemos que un aumento en las tasas no hizo que los precios depreciaran. Fuera de los años posteriores al desplome, los precios continuaron apreciando, solo que a un rimo más lento.

En conclusión,

Hay mucha desinformación por ahí. Si desea el mejor asesoramiento sobre lo que está sucediendo en el mercado actual de la vivienda, vamos a comunicarnos.

Por qué una ola de ejecuciones hipotecarias no está en camino

Why a Wave of Foreclosures Is Not on the Way | Simplifying The Market

Con los planes de aplazamiento de pagos llegando a su fin, a muchos les preocupa que el mercado de la vivienda experimente una ola de ejecuciones hipotecarias como lo que paso después de la burbuja de la vivienda hace 15 años atrás. Aquí hay algunas razones por las que eso no sucederá.

Hay menos propietarios de viviendas en problemas esta vez

Después de la última crisis de la vivienda, alrededor de 9.3 millones de propietarios perdieron sus casas en una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o simplemente porque las devolvieron al banco.

A medida que se emitieron las órdenes de permanecer en casa a principios del año pasado, el temor era que la pandemia podría afectar la industria de la vivienda de una manera similar. Muchos pronosticaron que el 30% de todos los titulares de hipotecas entrarían en el plan de aplazamiento de pagos. Solo el 8.5 % en realidad lo hizo, y ese número se ha reducido ahora al 2.2%.

Hasta el pasado viernes, el número total de hipotecas aún en el aplazamiento se situaba en 1,221,000. Eso es mucho menos que los 9.3 millones de hogares que perdieron sus casas hace poco más de una década.

La mayoría de las hipotecas con plan de aplazamiento de los pagos tienen suficiente plusvalía para vender sus casas

Debido al rápido aumento de los precios de las viviendas en los últimos dos años, de los 1.22 millones de propietarios de viviendas que actualmente están con un plan de aplazamiento de pagos,  93 % tiene al menos un % de plusvalía en sus casas. Esta plusvalía del 10 % de plusvalía es importante porque permite a los propietarios vender sus casas y pagar los gastos relacionados, en lugar de dañar su crédito con una ejecución hipotecaria o una venta por menos de la deuda.

El 7 % restante podría no tener la opción de vender. Por lo tanto, si todo el 7 % de los 1.22 millones de casas entraran en una ejecución hipotecaria, eso daría un total de alrededor de 85,400 hipotecas. Para dar contexto a ese número, aquí están las  cifras anuales de las ejecuciones hipotecarias de los tres años previos a la pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

El número probable de ejecuciones hipotecarias que salen del programa de aplazamiento no se acerca al número de ejecuciones hipotecarias que afectaron el desplome de la vivienda hace 15 años. En realidad, es menos de un tercio de cualquiera de los tres años anteriores a la pandemia.

El mercado actual puede absorber cualquier número de casas para la venta que llegue al mercado

Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, había un exceso de oferta de casas para la venta. Hoy es exactamente lo contrario. En 2008, hubo un suministro para 9 meses de casas para la venta. Hoy, ese número es una oferta para menos de 3 meses. Aquí hay una gráfica que muestra la diferencia entre los dos mercados.Por qué una ola de ejecuciones hipotecarias no está en camino | Simplifying The Market

En conclusión,

Los datos indican por qué Ivy Zelman, fundadora de la importante firma analítica del mercado de la vivienda Zelman & Asociados dio en el punto cuando declaró:

La probabilidad de que volvamos a tener una crisis de ejecuciones hipotecarias es de aproximadamente cero por ciento”.